Варшавское ш., 28 км от МКАД
Малое Толбино д., Подольск гор. округ
Дом 36 м², участок 6 сот., сэндвич-панели.
Цена 3,3 млн ₽; цена не менялась с 11.09.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 51 %
Земля ≈447 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 2,68 млн → дом ≈618 тыс. ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 77 тыс.–125 тыс. ₽/м², медиана 104 тыс.
Ремонт ≈620 тыс., покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,1 млн / целевая ≈3,69 млн / пессимист. ≈3,28 млн → от пессимистичной прибыль −143 тыс. ₽, маржа −4 %, ROI −4 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: печь, колодец, нет септика (туалет на улице).
До ст. Львовская ≈3,4 км по прямой; до МКАД 28 км, на машине ≈26 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25951
Рейтинг 29/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 28 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 89 % | 6.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 446 991 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 682 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 618 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 167 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Малое Толбино д. | 5,2 сот. | 1 999 186 | 384 459 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Малое Толбино д. | 12 сот. | 5 000 000 | 416 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Большое Толбино д. | 11,8 сот. | 25 000 000 | 2 118 644 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Малое Толбино д. | 12 сот. | 5 600 000 | 466 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Малое Толбино д. | 18 сот. | 22 500 000 | 1 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Малое Толбино д. | 6 сот. | 2 650 000 | 441 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Малое Толбино д. | 8 сот. | 4 650 000 | 581 250 | снят (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 2-Толбино СНТ | 5,4 сот. | 2 500 000 | 462 963 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Симферопольское шоссе 30-й км | 37 сот. | 20 350 000 | 550 000 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Большое Толбино д. | 25 сот. | 17 500 000 | 700 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 620 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 76 667 / 103 934 / 125 301 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 103 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 898 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 693 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 282 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -143 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −4 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −4 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 14.9 км | Слепушкино д. | 40 м² | 6,5 сот. | 4 705 000 | 117 625 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Лесник СНТ | 45 м² | 6 сот. | 3 450 000 | 76 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.5 км | Шелест КП | 41 м² | 5,5 сот. | 3 700 000 | 90 244 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.3 км | Дивный КП | 41,5 м² | 6 сот. | 5 200 000 | 125 301 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.09.2026 | 3 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный дом площадью 36 м2, построенный в 2022 году. Стены выполнены из сэндвич-панелей, что обеспечивает хорошую теплоизоляцию. В доме два этажа, косметический ремонт. На первом этаже расположена кухня с необходимой бытовой техникой, включая электрическую плиту и микроволновую печь. Просторная гостиная с камином создает атмосферу уюта и тепла. На втором этаже находится спальня с деревянной отделкой, которая добавляет дому деревенского шарма. Есть терраса или веранда для отдыха на свежем воздухе. Санузел расположен на улице. Дом подключен к электрическому отоплению, водоснабжение осуществляется через колодец. Участок площадью 6 соток оформлен в Снт, окружен зелеными насаждениями и озером, что создает спокойную атмосферу. Транспортная доступность обеспечивается близостью остановки общественного транспорта и железнодорожной станции. В пешей доступности магазин. Возможна покупка в ипотеку.