Варшавское ш., 48 км от МКАД
Собакино д., Наро-Фоминский гор. округ
Дом 95 м², участок 4 сот., газоблок.
Цена 3,44 млн ₽; цена не менялась с 18.08.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 58 %
Земля ≈104 тыс. ₽/сот. × 4 сот. = 418 тыс. → дом ≈3,03 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 36 тыс.–41 тыс. ₽/м², медиана 36 тыс.
Ремонт ≈1,7 млн, покупка после торга ≈2,93 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,4 млн / целевая ≈3,06 млн / пессимист. ≈2,72 млн → от пессимистичной прибыль −1,9 млн ₽, маржа −70 %, ROI −41 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: скважина; септик.
До ст. пл. 250 км ≈4,9 км по прямой; до МКАД 48 км, на машине ≈1 ч 18 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25950
Рейтинг 25/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 6 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 74 % | 13.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 78 % | 4.7 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 23 % | 3.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 104 375 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 418 000 ₽ (4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 3 027 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 863 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Собакино д. | 15 сот. | 1 450 000 | 96 667 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Собакино д. | 15 сот. | 2 100 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Собакино д. | 15 сот. | 2 300 000 | 153 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Собакино д. | 5 сот. | 600 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Новоселки д. | 10 сот. | 2 700 000 | 270 000 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Новоселки д. | 12 сот. | 5 000 000 | 416 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Новоселки д. | 15 сот. | 1 450 000 | 96 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Дятлово д. | 10 сот. | 1 050 000 | 105 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Дятлово д. | 12 сот. | 2 500 000 | 208 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Дятлово д. | 24 сот. | 2 500 000 | 104 167 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 95 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 263 / 36 263 / 40 529 |
| цена объекта | 3 445 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 928 250 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 405 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 235 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 064 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 724 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 904 250 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −70 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −41 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Собакино д. | 95 м² | 6 сот. | 3 445 000 | 36 263 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Собакино д. | 95 м² | 4,5 сот. | 3 445 000 | 36 263 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Собакино д. | 85 м² | 4 сот. | 3 445 000 | 40 529 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.08.2026 | 3 445 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 445 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Новый дом 6x8 95 кв. М. От собственника. Продажа без комиссий, агентов и скрытых платежей. Возможна продажа, ипотека, аренда на длительный срок, аренда с правом выкупа сроком до 30 лет. Аренда с выкупом это уникальное предложение, аналог ипотеки (14% годовых)без участия банка, без справок, возможно без первоначального взноса. Кредитная история не имеет значения. Дом подходит для круглогодичного проживания. Построен из блоков, фундамент монолитная плита, утеплен, внутренняя отделка имитация бруса, внешняя отделка сайдинг. Окна Пвх, межкомнатные двери, сантехника, электрика, освещение, водяное и отопительное оборудование. Можно ставить мебель и жить! *. Все коммуникации заведены в дом, водоснабжение скважина, канализация септик, электроэнергия 15 квт/3 фазы. Участок огорожен забором. Планировка: 1 этаж прихожая, санузел, просторная кухня-гостиная; 2 этаж 2 комнаты, коридор, чердак. Документы готовы к сделке. Итоговые платежи расчитываются индивидуально и могут быть изменены в зависимости от условий и деталей сделки.