Варшавское ш., 48 км от МКАД
Собакино д., Наро-Фоминский гор. округ
Дом 95 м², участок 5 сот., газоблок.
Цена 3,44 млн ₽; цена не менялась с 07.03.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 52 %
Земля ≈104 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 522 тыс. → дом ≈2,92 млн ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 36 тыс.–41 тыс. ₽/м², медиана 36 тыс.
Ремонт ≈1,9 млн, покупка после торга ≈2,93 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,48 млн / целевая ≈3,13 млн / пессимист. ≈2,79 млн → от пессимистичной прибыль −2,04 млн ₽, маржа −73 %, ROI −42 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 250 км ≈5 км по прямой; до МКАД 48 км, на машине ≈1 ч 18 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25949
Рейтинг 24/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 6 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 74 % | 14.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 77 % | 5 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 26 % | 4.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 104 375 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 522 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 923 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 768 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Собакино д. | 15 сот. | 1 450 000 | 96 667 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Собакино д. | 15 сот. | 2 100 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Собакино д. | 15 сот. | 2 300 000 | 153 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Собакино д. | 5 сот. | 600 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Новоселки д. | 10 сот. | 2 700 000 | 270 000 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Новоселки д. | 12 сот. | 5 000 000 | 416 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Новоселки д. | 15 сот. | 1 450 000 | 96 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Дятлово д. | 10 сот. | 1 050 000 | 105 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Дятлово д. | 12 сот. | 2 500 000 | 208 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Дятлово д. | 24 сот. | 2 500 000 | 104 167 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 95 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 263 / 36 263 / 40 529 |
| цена объекта | 3 445 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 928 250 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 481 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 307 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 133 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 785 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 043 250 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −73 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −42 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Собакино д. | 95 м² | 6 сот. | 3 445 000 | 36 263 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Собакино д. | 95 м² | 4,5 сот. | 3 445 000 | 36 263 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Собакино д. | 85 м² | 4 сот. | 3 445 000 | 40 529 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.03.2026 | 3 445 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 445 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю Новый Дом 95 кв. М. На участке 5 соток в деревне Собакино, Наро-Фоминский район. Земли населенных пунктов Ижс. Дом полностью готов к круглогодичному проживанию! Возможна Аренда С Правом Выкупа Сроком От 5-ти до 30-ти Лет под 14% Годовых С Досрочным Погашением! (Без проверки кредитной истории и без участия банков). МЫ Застройщики, А Не Посредники, Наши Цены На Дома Без Накрутки И Скрытых Комиссий! Через 10-20 Дней После Подписания Договора Аренды С Правом Выкупа Вы Становитесь Обладателем Дома Своей Мечты! Возможность Приобретения Дома В Рассрочку Сроком ДО 5-ти Лет! Ипотека! Военная Ипотека! Материнский Капитал! Документы Все Готовы К Сделкам! Итоговые платежи расчитываются индивидуально и могут быть изменены в зааисимости от условий и деталей сделки. Участок огорожен забором. Планировка дома: 1-й этаж- кухня, гостиная, санузел. 2-й этаж две просторных спальни, коридор. Дом построен из газоблока, год постройки 2025. Фундамент монолитная плита. Внутренние и внешние стены утеплены, внешняя отделка фасада-сайдинг, внутренняя- имитация под дерево. Крыша ондулин. Коммуникации: отопление- электрическое, с комплектом радиаторов во всех помещениях дома., электричество- 20квт-3Ф, канализация-ж/б кольца. Горячая, холодная вода, разведена электрика с осветительными приборами. Окна Пвх. Установлены межкомнатные двери. Деревня Собакино расположена в 15 км от города Наро-Фоминска. Вся основная инфраструктура находится в соседнем селе Каменское: школа, детский сад, сетевые магазины, аптека. Автобусная остановка находится в 500 метрах от дома. Автобусы курсируют до Наро-Фоминска. Наши дома площадями 95, 120, 145 квадратных метров расположены по всему Подмосковью в следующих направлениях: Киевское, Симферопольское Новая Москва, Новорижское, Волоколамское, Пятницкое, Ленинградское, Каширское, М-Дон, Новорязанское, Егорьевское, Видное, Володарское, Ярославское, Дмитровское, Щелковское, Можайское, Минское шоссе. Работаем без праздников и выходных! Звоните и мы подберем для вас дом вашей мечты!