Варшавское ш., 59 км от МКАД
Бегичево д., Чехов гор. округ
Дача 94 м², участок 8 сот., брус.
Цена 2,1 млн ₽, снижали с 3,1 млн; первая цена 3,1 млн ₽ от 09.04.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 57 %
Земля ≈83 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 668 тыс. → дом ≈1,43 млн ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 18 тыс.–56 тыс. ₽/м², медиана 40 тыс.
Ремонт ≈1,68 млн, покупка после торга ≈1,78 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,19 млн / целевая ≈2,87 млн / пессимист. ≈2,55 млн → от пессимистичной прибыль −913 тыс. ₽, маржа −36 %, ROI −26 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец; канализация — есть; свет — есть; в описании: печь.
До ст. Кресты ≈19 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈1 ч 14 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25945
Рейтинг 32/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 77 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 10.7 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 71 % | 10.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 83 438 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 668 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 432 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 234 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Бегичево д. | 24 сот. | 3 100 000 | 129 167 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Бегичево д. | 22 сот. | 2 652 120 | 120 551 | снят (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Бегичево д. | 15 сот. | 2 980 000 | 198 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Бегичево д. | 14 сот. | 4 500 000 | 321 429 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Бегичево д. | 20 сот. | 1 800 000 | 90 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Бегичево д. | 16 сот. | 1 650 000 | 103 125 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Бегичево д. | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Бегичево д. | 8 сот. | 650 000 | 81 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Бегичево д. | 8 сот. | 950 000 | 118 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Чубарово д. | 12 сот. | 390 000 | 32 500 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 94 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 680 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 333 / 39 960 / 56 405 |
| цена объекта | 2 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 785 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 190 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 030 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 871 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 552 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -913 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −36 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −26 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.6 км | Хоросино д. | 104,6 м² | 8 сот. | 5 900 000 | 56 405 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Гришино д. | 90 м² | 10 сот. | 2 200 000 | 24 444 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Растовка СНТ | 120 м² | 10 сот. | 2 200 000 | 18 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Родничок СНТ | 69,4 м² | 6 сот. | 3 850 000 | 55 476 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.04.2026 | 3 100 000 | история площадки |
| 10.04.2026 | 3 000 000 (−100 000) | история площадки |
| 15.04.2026 | 2 950 000 (−50 000) | история площадки |
| 17.04.2026 | 2 850 000 (−100 000) | история площадки |
| 21.04.2026 | 2 800 000 (−50 000) | история площадки |
| 06.05.2026 | 2 500 000 (−300 000) | история площадки |
| 25.05.2026 | 2 700 000 (+200 000) | история площадки |
| 03.07.2026 | 2 500 000 (−200 000) | история площадки |
| 05.10.2026 | 2 350 000 (−150 000) | история площадки |
| 30.10.2026 | 2 100 000 (−250 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 100 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дачный дом на участке 8 соток. 4 изолированные комнаты. В доме имеется печь, рабочая. Электричество. Биотуалет на участке. На территории участка посажены плодовые деревья и кустарники, цветы. Хозблок. Колодец. В 15 минутах ходьбы остановка общественного транспорта, магазин. За забором через дорогу шикарный лес. В 15-20 минут прогулочного шага по лесу расположена речка. На территории Снт также имеются водоёмы.