Варшавское ш., 31 км от МКАД
Березки СНТ, Подольск гор. округ
Дача 40 м², участок 4,7 сот., панель.
Цена 2,25 млн ₽, снижали с 3,4 млн; первая цена 3,4 млн ₽ от 14.07.2026.
Рейтинг 44/100 · уверенность 58 %
Земля ≈448 тыс. ₽/сот. × 4,7 сот. = 2,1 млн → дом ≈145 тыс. ₽, 4 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 30 тыс.–143 тыс. ₽/м², медиана 59 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈1,91 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,19 млн / целевая ≈1,97 млн / пессимист. ≈1,75 млн → от пессимистичной прибыль −764 тыс. ₽, маржа −44 %, ROI −30 %.
Коммуникации: в описании: печь, баня.
До ст. Львовская ≈4,4 км по прямой; до МКАД 31 км, на машине ≈33 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25941
Рейтинг 44/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 82 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 99 % | 18 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 5 |
| участок | 5 | 6 % | 0.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 447 917 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 2 105 000 ₽ (4,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 145 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 3 625 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Лучинское СМП-869 СНТ | 6,6 сот. | 3 800 000 | 575 758 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Бор СНТ | 4 сот. | 1 700 000 | 425 000 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Радуга СНТ | 5 сот. | 3 250 000 | 650 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Радуга СНТ | 4,8 сот. | 3 700 000 | 770 833 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Никулино СНТ | 6 сот. | 2 399 000 | 399 833 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Никулино СНТ | 5,4 сот. | 2 800 000 | 518 519 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Никулино д. | 6 сот. | 2 650 000 | 441 667 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Молодежный пос. | 6,5 сот. | 3 800 000 | 584 615 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Молодежный пос. | 12 сот. | 5 600 000 | 466 667 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Малое Толбино д. | 18 сот. | 22 500 000 | 1 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 000 / 59 286 / 142 857 |
| цена объекта | 2 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 912 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 186 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 077 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 967 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 749 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -763 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −44 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −30 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 12.3 км | Новоколедино д. | 39 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 76 923 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | № 7 Дубки СНТ | 40 м² | 4 сот. | 4 000 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.9 км | Скурыгино СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 515 000 | 37 875 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Удача ДНТ | 36 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 48 611 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | 35 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 142 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 15.9 км | Плужково д. | 40 м² | 7 сот. | 2 000 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.5 км | 50 лет Октября СНТ | 40 м² | 4,5 сот. | 1 200 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Березка-4 СНТ | 35 м² | 5 сот. | 2 400 000 | 68 571 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Испытатель-1 СНТ | 48 м² | 4,2 сот. | 3 699 000 | 77 062 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.8 км | Плужково СНТ | 44 м² | 7 сот. | 1 700 000 | 38 636 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.07.2026 | 3 400 000 | история площадки |
| 20.08.2026 | 3 150 000 (−250 000) | история площадки |
| 14.09.2026 | 2 750 000 (−400 000) | история площадки |
| 16.10.2026 | 2 350 000 (−400 000) | история площадки |
| 20.10.2026 | 2 250 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 250 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 138826079 Продаётся дача в экологически чистом месте, в 15 минутах от города. Участок ровный, огорожен забором. На участке расположился дом для проживания, баня, хоз. Блок. Дом 2х этажный, фундамент ленточный с заглублением 80 см., стены первого этажа панельные(железобетон), второй этаж мансарда. Баня печь дровяная, вода заведена, есть водонагреватель. На участке есть несколько плодовых деревьев и кустарники смородины. Снт охраняется, на въезде автоматические ворота. Дороги в зимний период чистят. На въезде в Снт есть пруды с большим количеством рыбы(раньше была платная рыбалка, сейчас бесплатная) и грибные леса с белыми грибами. Просмотры по предварительной договоренности. Звоните, отвечу на все интересующие вас вопросы.