Варшавское ш., 31 км от МКАД
Березки СНТ, Подольск гор. округ
Дача 18,6 м², участок 4,6 сот., газоблок.
Цена 2,6 млн ₽; цена не менялась с 15.08.2026.
Рейтинг 55/100 · уверенность 41 %
Земля ≈448 тыс. ₽/сот. × 4,6 сот. = 2,06 млн → дом ≈540 тыс. ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км, 85 тыс.–107 тыс. ₽/м², медиана 96 тыс.
Ремонт ≈372 тыс. ₽; дом 18.6 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец.
До ст. Львовская ≈4,4 км по прямой; до МКАД 31 км, на машине ≈31 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25939
Рейтинг 55/100 · уверенность 41 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 2 (разброс ₽/м² 0 %); данные есть по 29 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | нет данных — не считается | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 99 % | 42.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 11.6 |
| участок | 5 | 5 % | 0.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 447 917 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 2 060 000 ₽ (4,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 540 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 032 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Лучинское СМП-869 СНТ | 6,6 сот. | 3 800 000 | 575 758 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Бор СНТ | 4 сот. | 1 700 000 | 425 000 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Никулино СНТ | 6 сот. | 2 399 000 | 399 833 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Никулино СНТ | 5,4 сот. | 2 800 000 | 518 519 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Радуга СНТ | 5 сот. | 3 250 000 | 650 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Радуга СНТ | 4,8 сот. | 3 700 000 | 770 833 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Никулино д. | 6 сот. | 2 650 000 | 441 667 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Молодежный пос. | 6,5 сот. | 3 800 000 | 584 615 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Молодежный пос. | 12 сот. | 5 600 000 | 466 667 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Малое Толбино д. | 18 сот. | 22 500 000 | 1 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 18,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 372 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 85 000 / 95 834 / 106 667 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | дом 18.6 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| экономика не посчитана | дом 18.6 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 19.4 км | Шарапово с. | 20 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 85 000 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.5 км | Шарапово с. | 15 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 106 667 | снято (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.08.2026 | 2 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача в тихом месте чтобы просыпаться под пение птиц и встречать закаты. Продаётся одноэтажный дом из газоблоков в Снт. Внутри нужен небольшой ремонт зато вы сами решите, каким будет ваш идеальный интерьер. На участке всё готово для спокойной загородной жизни: ухоженный двор, новый забор, колодец, хоз постройка для инвентаря. До участка ведёт асфальт никаких проблем с проездом. Рядом озеро, где можно рыбачить, и лес для прогулок. В Снт многие живут постоянно, а интернет можно подключить чтобы и на даче было комфортно. И важный плюс: объект подходит под ипотеку! Пишите или звоните с радостью покажу дом и расскажу детали. Код пользователя: 203395. Номер в базе: 13737357.