Варшавское ш., 46 км от МКАД
Алферово пос., Чехов гор. округ
Дача 54 м², участок 10,5 сот., сэндвич-панели.
Цена 2,95 млн ₽, снижали с 3,6 млн; первая цена 3,6 млн ₽ от 12.06.2026.
Рейтинг 38/100 · уверенность 54 %
Земля ≈177 тыс. ₽/сот. × 10,5 сот. = 1,86 млн → дом ≈1,09 млн ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 39 тыс.–71 тыс. ₽/м², медиана 67 тыс.
Ремонт ≈980 тыс., покупка после торга ≈2,51 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,29 млн / целевая ≈2,96 млн / пессимист. ≈2,63 млн → от пессимистичной прибыль −856 тыс. ₽, маржа −32 %, ROI −25 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Чернецкое ≈6,4 км по прямой; до МКАД 46 км, на машине ≈1 ч 01 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25938
Рейтинг 38/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 35 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 77 % | 14.1 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 66 % | 4 |
| участок | 5 | 59 % | 3.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 56 % | 8.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 176 762 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 856 000 ₽ (10,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 094 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 259 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Алферово пос. | 6,1 сот. | 1 080 000 | 177 049 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Алферово пос. | 12,5 сот. | 1 700 000 | 136 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Алферово пос. | 8,3 сот. | 1 490 000 | 179 518 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Алферово пос. | 7 сот. | 1 400 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Алферово пос. | 10 сот. | 1 599 000 | 159 900 | снят (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Захарково д. | 6,3 сот. | 1 600 000 | 253 968 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Захарково д. | 6 сот. | 1 600 000 | 266 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Захарково д. | 8 сот. | 2 000 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Захарково д. | 30 сот. | 5 300 000 | 176 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Захарково д. | 12 сот. | 2 400 000 | 200 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 54 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 980 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 38 682 / 66 667 / 71 161 |
| цена объекта | 2 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 507 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 290 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 126 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 961 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 632 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -855 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −32 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −25 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.8 км | Слепушкино НСТ | 53,4 м² | 12 сот. | 3 800 000 | 71 161 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Васильково-3 ТСН | 69,8 м² | 9 сот. | 2 700 000 | 38 682 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Солнечный Круг пос. | 45 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.06.2026 | 3 600 000 | история площадки |
| 07.07.2026 | 3 300 000 (−300 000) | история площадки |
| 25.07.2026 | 3 100 000 (−200 000) | история площадки |
| 15.08.2026 | 2 950 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 950 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача площадью 54 м2, построенная в 1992 году из щитового каркаса. Дом двухэтажный с косметическим ремонтом, что позволяет новому владельцу внести свои идеи в интерьер. В доме две комнаты, кухня оборудована всем необходимым для комфортного проживания. На участке площадью 10,5 соток расположены ухоженный сад и небольшой огород, а также несколько хозяйственных построек. Имеется скважина для водоснабжения и выгребная яма для канализации. Электричество подключено. Транспортная доступность обеспечивается наличием асфальтированной дороги и ближайшей остановки общественного транспорта. В шаговой доступности находится магазин, что делает проживание здесь еще более удобным. Земли Снт позволяют наслаждаться природой и спокойствием загородной жизни.