Варшавское ш., 29 км от МКАД
Бор СНТ, Подольск гор. округ
Дача 50,5 м², участок 4 сот., брус.
Цена 3 млн ₽, снижали с 3,4 млн; первая цена 3,4 млн ₽ от 18.05.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 59 %
Земля ≈384 тыс. ₽/сот. × 4 сот. = 1,54 млн → дом ≈1,46 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 80 тыс.–115 тыс. ₽/м², медиана 107 тыс.
Ремонт ≈1,01 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,33 млн / целевая ≈3,89 млн / пессимист. ≈3,46 млн → от пессимистичной прибыль −100 тыс. ₽, маржа −3 %, ROI −3 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Львовская ≈5,6 км по прямой; до МКАД 29 км, на машине ≈30 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25936
Рейтинг 32/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 35 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 78 % | 4.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 72 % | 4.4 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 32 % | 4.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 384 441 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 538 000 ₽ (4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 462 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 950 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Никулино СНТ | 6 сот. | 2 399 000 | 399 833 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Никулино СНТ | 5,4 сот. | 2 800 000 | 518 519 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Никулино д. | 14,5 сот. | 5 500 000 | 379 310 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Никулино д. | 15 сот. | 4 000 000 | 266 667 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Никулино д. | 5 сот. | 2 500 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Никулино д. | 6 сот. | 2 950 000 | 491 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Никулино д. | 9,2 сот. | 7 750 000 | 842 391 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Никулино д. | 23,4 сот. | 9 900 000 | 423 077 | снят (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Никулино д. | 7,7 сот. | 503 289 | 65 362 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Лучинское СМП-869 СНТ | 6,6 сот. | 3 800 000 | 575 758 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 010 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 80 000 / 107 475 / 115 453 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 325 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 109 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 892 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 460 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -100 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −3 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −3 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.8 км | Василек СНТ | 49,7 м² | 5,1 сот. | 5 499 000 | 110 644 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | 44,8 м² | 6 сот. | 4 150 000 | 92 634 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.1 км | Лесник СНТ | 42,5 м² | 6 сот. | 3 400 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Флора СНТ | 45 м² | 5 сот. | 4 300 000 | 95 556 | снято (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Северово д. | 56,3 м² | 4,9 сот. | 6 500 000 | 115 453 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | № 7 Дубки СНТ | 60 м² | 6 сот. | 6 490 000 | 108 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Молоди с. | 40 м² | 6 сот. | 4 299 000 | 107 475 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.05.2026 | 3 400 000 | история площадки |
| 28.05.2026 | 3 200 000 (−200 000) | история площадки |
| 07.06.2026 | 3 000 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дачный участок с домом г. О. Подольск, д. Лучинcкоe, Снт Бор, pядом c г. Kлимовcк. Участок 4 сотки, ухоженный, ровный, правильной формы. На участке плодовые деревья, кустарники, цветы и газон. Дом 2 этажа, площадь дома 50.5 кв м, Дом деревянный, каркасный, обшит сайдингом. Кровля из профлиста. Фундамент металлические сваи. Есть веранда. Электричество 5 квт. На участке колодец 10 колец, вода заведена в дом. При необходимости есть возможность прописки, в Снт на постоянной основе прописаны несколько семей. Круглогодичный подъезд. Въезд оснащен автоматическими воротами, охраняемое Снт. Вблизи лес.