Варшавское ш., 46 км от МКАД
Южное МВЭС СНТ, Чехов гор. округ
Дача 50 м², участок 6 сот., сэндвич-панели.
Цена 3,29 млн ₽, снижали с 3,99 млн; первая цена 3,79 млн ₽ от 22.06.2025.
Рейтинг 27/100 · уверенность 54 %
Земля ≈177 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,06 млн → дом ≈2,23 млн ₽, 45 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км, 52 тыс.–68 тыс. ₽/м², медиана 67 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,8 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,92 млн / целевая ≈2,63 млн / пессимист. ≈2,33 млн → от пессимистичной прибыль −1,46 млн ₽, маржа −63 %, ROI −38 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Новогромово ≈5,9 км по прямой; до МКАД 46 км, на машине ≈1 ч 11 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25935
Рейтинг 27/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 7 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 77 % | 15 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 70 % | 4.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 177 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 062 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 228 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 44 560 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Южное МВЭС СНТ | 12 сот. | 2 000 000 | 166 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Осина СНТ | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Горизонт СНТ | 6 сот. | 2 400 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Прогресс СНТ | 6 сот. | 1 750 000 | 291 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Историк СНТ | 8 сот. | 2 000 000 | 250 000 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ишино д. | 8 сот. | 2 500 000 | 312 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ишино д. | 25 сот. | 5 200 000 | 208 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ишино д. | 25 сот. | 6 250 000 | 250 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ишино д. | 50 сот. | 7 000 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ишино д. | 25 сот. | 8 000 000 | 320 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 51 667 / 67 071 / 67 500 |
| цена объекта | 3 290 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 796 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 918 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 772 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 626 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 334 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 462 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −63 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −38 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 11.7 км | Солнечный Круг пос. | 45 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.1 км | Радутино д. | 48,5 м² | 5,3 сот. | 1 700 000 | 35 052 выброс, не в счёт | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.9 км | Полет-1 СНТ | 54 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 77 778 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.7 км | Панино д. | 40 м² | 9 сот. | 2 699 000 | 67 475 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.3 км | Ермолово д. | 40 м² | 5,5 сот. | 2 700 000 | 67 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.4 км | Аксенчиково д. | 60 м² | 6 сот. | 3 100 000 | 51 667 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.06.2025 | 3 790 000 | история площадки |
| 13.07.2025 | 3 690 000 (−100 000) | история площадки |
| 04.08.2025 | 3 590 000 (−100 000) | история площадки |
| 08.09.2025 | 3 490 000 (−100 000) | история площадки |
| 22.02.2026 | 3 890 000 (+400 000) | история площадки |
| 09.04.2026 | 3 990 000 (+100 000) | история площадки |
| 21.05.2026 | 3 890 000 (−100 000) | история площадки |
| 06.06.2026 | 3 790 000 (−100 000) | история площадки |
| 23.06.2026 | 3 690 000 (−100 000) | история площадки |
| 01.07.2026 | 3 590 000 (−100 000) | история площадки |
| 12.07.2026 | 3 490 000 (−100 000) | история площадки |
| 18.08.2026 | 3 390 000 (−100 000) | история площадки |
| 10.10.2026 | 3 290 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 290 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок 6 соток, дом с электрическим отоплением, обшит сайдингом, кухня и 2 спальни, хозяйственная постройка с душем( можно сделать гостевой домик), туалет, парковочное место на участке отсыпано щебнем, высокие ворота и забор со стороны проезда, триколор ТВ, дом стоит вторым от леса в связи с чем очень много кислорода, ну и грибов, Рядом озеро, купание и рыбалка, магазины в доступности. Я собственник, документы в порядке, пишите и звоните, отвечу на все вопросы. Разумный торг уместен.