Варшавское ш., 49 км от МКАД
Гришино д., Чехов гор. округ
Дача 54 м², участок 10 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 31.08.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 60 %
Земля ≈108 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 1,08 млн → дом ≈2,42 млн ₽, 45 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 39 тыс.–98 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈980 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,1 млн / целевая ≈2,79 млн / пессимист. ≈2,48 млн → от пессимистичной прибыль −1,48 млн ₽, маржа −60 %, ROI −37 %.
Коммуникации: в описании: баня, колодец.
До ст. Новогромово ≈10,2 км по прямой; до МКАД 49 км, на машине ≈1 ч 12 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25934
Рейтинг 19/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 55 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 73 % | 13.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 37 % | 2.3 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 107 857 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 079 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 421 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 44 833 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Гришино д. | 8,5 сот. | 1 899 000 | 223 412 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Гришино д. | 14 сот. | 1 200 000 | 85 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Гришино д. | 15 сот. | 1 150 000 | 76 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Гришино д. | 7 сот. | 2 250 000 | 321 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Гришино д. | 10 сот. | 1 190 000 | 119 000 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Гришино д. | 6 сот. | 660 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Сабурово СНТ | 10 сот. | 1 150 000 | 115 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Ишино д. | 8,1 сот. | 1 620 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Ишино д. | 14 сот. | 1 500 000 | 107 143 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Ишино д. | 10 сот. | 1 850 000 | 185 000 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 54 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 980 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 39 000 / 51 754 / 98 214 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 098 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 943 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 788 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 478 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 477 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −60 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −37 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Гришино д. | 65 м² | 10 сот. | 2 900 000 | 44 615 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Васильково-3 ТСН | 56 м² | 11 сот. | 5 500 000 | 98 214 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Изумруд СНТ | 55 м² | 8 сот. | 2 300 000 | 41 818 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Изумруд-2 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 39 000 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Филиппины дп | 59 м² | 6 сот. | 8 000 000 | 135 593 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Изумруд СНТ | 57 м² | 5,5 сот. | 2 950 000 | 51 754 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Солнечный Круг пос. | 48 м² | 7,4 сот. | 3 850 000 | 80 208 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Изумруд СНТ | 50 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 90 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Стремиловское СНТ | 49 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 61 224 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Солнечный Круг пос. | 48 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 41 667 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.08.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача площадью 65 м2, построенная в 2010 году из бруса. Дом двухэтажный требует вложений в фундамент расположен на участке 10 соток в Снт Южное. На территории есть баня построенная в 2016 году в отличном состоянии, что добавляет дополнительный комфорт для отдыха. В доме на первом этаже расположены две комнаты и терраса. Во втором этаже просторная мансарда. Водоснабжение осуществляется через колодец, канализации нет. В бане на первом этаже комната отдыха, промывочная, парилка, на втором этаже спальня. Участок огорожен забором, вокруг много зелени и деревьев (слишком много) требуется вырубка лишних деревьев и покос растительности.