Варшавское ш., 22 км от МКАД
Коледино СНТ, Подольск гор. округ
Дача 36 м², участок 6,2 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4,3 млн; первая цена 4,3 млн ₽ от 18.05.2026.
Рейтинг 37/100 · уверенность 59 %
Земля ≈512 тыс. ₽/сот. × 6,2 сот. = 3,18 млн → дом ≈323 тыс. ₽, 9 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 93 тыс.–212 тыс. ₽/м², медиана 133 тыс.
Ремонт ≈620 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,24 млн / целевая ≈3,81 млн / пессимист. ≈3,39 млн → от пессимистичной прибыль −204 тыс. ₽, маржа −6 %, ROI −6 %.
Коммуникации: в описании: печь, колодец.
До ст. Весенняя ≈2,5 км по прямой; до МКАД 22 км, на машине ≈24 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25933
Рейтинг 37/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 27 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 96 % | 6.9 |
| участок | 5 | 20 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 512 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 3 177 000 ₽ (6,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 323 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 8 972 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Коледино СНТ | 6 сот. | 3 300 000 | 550 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 31 сот. | 45 000 000 | 1 451 613 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Березка-2 СНТ | 4,5 сот. | 3 500 000 | 777 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 8 сот. | 5 550 000 | 693 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | Коледино д. | 5 сот. | 4 500 000 | 900 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 6 сот. | 2 550 000 | 425 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | Коледино д. | 6,2 сот. | 5 580 000 | 900 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Коледино д. | 9 сот. | 4 300 000 | 477 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Коледино д. | 8 сот. | 4 000 000 | 500 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Коледино д. | 6,5 сот. | 4 800 000 | 738 462 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 620 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 92 634 / 133 333 / 211 538 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 239 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 027 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 815 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 391 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -204 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −6 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −6 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.9 км | Берёзка-7 СНТ | 30 м² | 6,6 сот. | 9 000 000 | 300 000 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | 35,9 м² | 8,5 сот. | 6 100 000 | 169 916 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.6 км | Анис СНТ | 30 м² | 4,8 сот. | 4 900 000 | 163 333 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Роса СНТ | 42,7 м² | 5,3 сот. | 4 000 000 | 93 677 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | ПЭМЗ-1 СНТ | 30 м² | 5 сот. | 4 000 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | 26 м² | 5,8 сот. | 5 500 000 | 211 538 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.8 км | Шепчинки-2 СНТ | 28,5 м² | 5,7 сот. | 5 000 000 | 175 439 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Флора СНТ | 45 м² | 5 сот. | 4 300 000 | 95 556 | снято (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Висячий Мост СНТ | 31 м² | 3,5 сот. | 3 800 000 | 122 581 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | 44,8 м² | 6 сот. | 4 150 000 | 92 634 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.05.2026 | 4 300 000 | история площадки |
| 19.06.2026 | 4 000 000 (−300 000) | история площадки |
| 20.08.2026 | 3 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 31.08.2026 | 3 800 000 (−100 000) | история площадки |
| 18.09.2026 | 3 700 000 (−100 000) | история площадки |
| 20.10.2026 | 3 500 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 136036194 Продается замечательная дача в Снт Коледино с двух этажным домом с печным отоплением. Большой участок правильной формы общей площадью 6,16м, участок огорожен забором с прекрасными соседями проживающими круглогодично. На участке есть колодец с питьевой водой и летним душем. Закрытый въезд с личного пульта обеспечивает безопасность и комфорт членов и гостей снт. Удачное расположение позволяет добраться до магазинов и остановок общественного транспорта всего за 15 минут пешком. Участок ровный без скопления грунтовых и ливневых вод. Не упустите свой шанс стать счастливым обладателем этого тихого и спокойного места. Документы готовы к сделке. Для просмотра объекта звоните и записывайтесь. Для приобретения данного дома в ипотеку оформите заявку в нашем офисе. Банки партнеры Сбербанк, Втб, Газпромбанк, Альфа банк. Покупая квартиру с компанией Семь Высоток, вы получаете: безопасность сделки, максимально выгодную ставку по ипотечному кредитованию, а также гарантийный сертификат юридической чистоты объекта недвижимости сроком на 3 года. Все наши сделки застрахованы.