Варшавское ш., 27 км от МКАД
Лучинское-2 СНТ, Подольск гор. округ
Дача 64 м², участок 5,5 сот., газоблок.
Цена 3,4 млн ₽, поднимали с 3,1 млн; первая цена 3,1 млн ₽ от 15.07.2025.
Рейтинг 40/100 · уверенность 59 %
Земля ≈439 тыс. ₽/сот. × 5,5 сот. = 2,42 млн → дом ≈984 тыс. ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 86 тыс.–109 тыс. ₽/м², медиана 90 тыс.
Ремонт ≈1,28 млн, покупка после торга ≈2,89 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,54 млн / целевая ≈4,98 млн / пессимист. ≈4,43 млн → от пессимистичной прибыль ≈258 тыс. ₽, маржа 6 %, ROI 6 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец.
До ст. Львовская ≈4,6 км по прямой; до МКАД 27 км, на машине ≈27 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25930
Рейтинг 40/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 11 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 12 % | 5.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 80 % | 4.9 |
| участок | 5 | 14 % | 0.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 70 % | 10.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 439 183 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 416 000 ₽ (5,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 984 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 375 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Лучинское д. | 10 сот. | 6 700 000 | 670 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Малое Толбино д. | 5,2 сот. | 1 999 186 | 384 459 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Лучинское СНТ | 6 сот. | 3 200 000 | 533 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Василек СНТ | 38 сот. | 25 000 000 | 657 895 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Никулино д. | 12 сот. | 5 850 000 | 487 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Никулино д. | 5 сот. | 2 500 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Никулино д. | 6 сот. | 2 950 000 | 491 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Никулино д. | 9,2 сот. | 7 750 000 | 842 391 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Никулино д. | 23,4 сот. | 9 900 000 | 423 077 | снят (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Никулино д. | 7,7 сот. | 503 289 | 65 362 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 64 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 280 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 85 714 / 89 718 / 108 696 |
| цена объекта | 3 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 890 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 535 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 258 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 982 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 428 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 258 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 6 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 6 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.6 км | Авиатор СНТ | 68,9 м² | 6 сот. | 6 300 000 | 91 437 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.3 км | № 37 СМУ-2 СНТ | 70 м² | 8 сот. | 6 000 000 | 85 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Факел СНТ | 50 м² | 5,2 сот. | 4 400 000 | 88 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.5 км | Столбовая пгт | 46 м² | 5 сот. | 5 000 000 | 108 696 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.07.2025 | 3 100 000 | история площадки |
| 05.10.2026 | 3 400 000 (+300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 400 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Авито | 3 400 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 18:00 | новый объект | — → 3 400 000 |
Описание
Продаётся участок 5,5 соток с домом 64 м2. Московская область, Подольский район, Снт "Лучинское-2". Собственник. Дом двухэтажный: фундамент монолитный. первый этаж газоблок. второй этаж утеплённое дерево. электричество подключено. Участок ровный, правильной формы. Круглогодичный подъезд, Въезд в Снт по дистанционному управлению. 20 минут до Ж/Д Гривно(Курское направление). Тихое садовое товарищество, рядом лес. Чистый воздух, спокойные соседи. На территории имеется хоз. Блок, летняя беседка, колодец. Хороший вариант под дачу или постоянное проживание с возможностью доработки под себя. Все документы в порядке, быстрый выход на сделку.