Калужское ш., 63 км от МКАД
Васильково ДНТ, Чехов гор. округ
Дом 68 м², участок 12,6 сот., дерево, 2023 год.
Цена 2,9 млн ₽; цена не менялась с 29.09.2026.
Рейтинг 51/100 · уверенность 66 %
Земля ≈123 тыс. ₽/сот. × 12,6 сот. = 1,55 млн → дом ≈1,35 млн ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 54 тыс.–104 тыс. ₽/м², медиана 86 тыс.
Ремонт ≈1,36 млн, покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,93 млн / целевая ≈5,34 млн / пессимист. ≈4,75 млн → от пессимистичной прибыль ≈921 тыс. ₽, маржа 19 %, ROI 24 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Чернецкое ≈5,9 км по прямой; до МКАД 63 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №25929
Рейтинг 51/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 29 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 48 % | 21.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 53 % | 10.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 70 % | 4.5 |
| участок | 5 | 78 % | 5.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 58 % | 9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 123 226 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 553 000 ₽ (12,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 347 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 809 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Васильково СТ | 10,7 сот. | 1 282 000 | 119 813 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Васильково СТ | 9 сот. | 1 600 000 | 177 778 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Васильково ДНТ | 19 сот. | 3 400 000 | 178 947 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Васильково ДНТ | 25 сот. | 3 250 000 | 130 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Васильково ДНТ | 30 сот. | 5 400 000 | 180 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Васильково ДНТ | 9,6 сот. | 1 300 000 | 135 417 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Васильково ДНТ | 16,5 сот. | 2 280 000 | 138 182 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Васильково ДНТ | 24,8 сот. | 3 000 000 | 120 968 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Васильково ДНТ | 23 сот. | 2 760 000 | 120 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Васильково ДНТ | 7,3 сот. | 1 400 000 | 191 781 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 68 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 360 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 53 846 / 85 865 / 104 286 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 932 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 635 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 339 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 746 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 921 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 19 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 24 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Масново-Жуково д. | 70 м² | 9 сот. | 6 500 000 | 92 857 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Васильково-3 ТСН | 70 м² | 9 сот. | 6 500 000 | 92 857 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Васильково ДНТ | 60 м² | 12 сот. | 6 000 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Южные озера-3 КП | 60 м² | 12 сот. | 4 690 000 | 78 167 | снято (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Солодовка д. | 73,1 м² | 8 сот. | 5 200 000 | 71 135 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Богдановка СНТ | 71 м² | 10 сот. | 5 600 000 | 78 873 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Лужники СНТ | 68 м² | 9 сот. | 7 000 000 | 102 941 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Ишино д. | 70 м² | 10 сот. | 7 300 000 | 104 286 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Полюшко СНТ | 65 м² | 10 сот. | 4 100 000 | 63 077 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Слепушкино-1 СНТ | 65 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 53 846 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.09.2026 | 2 900 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Кругляк 280 мм, свайный фундамент