Калужское ш., 62 км от МКАД · земля с домом
Шарапово с., Чехов гор. округ
Дом 50 м², участок 10 сот.
Дом по описанию: «Ровный участок 10 соток , в КП ВАсильковое-4 , на участке расположен не зарегистрированный летний дом 50 кв м., скважина , и заведено электричество 5 кв.»
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 07.07.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 59 %
Земля ≈143 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 1,43 млн → дом ≈1,57 млн ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 31 тыс.–71 тыс. ₽/м², медиана 54 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,76 млн / целевая ≈2,48 млн / пессимист. ≈2,21 млн → от пессимистичной прибыль −1,24 млн ₽, маржа −56 %, ROI −36 %.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Чернецкое ≈7,4 км по прямой; до МКАД 62 км, на машине ≈57 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №25926
Рейтинг 22/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 30 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 54 % | 9.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 58 % | 3.6 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 25 % | 3.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 143 364 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 434 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 566 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 320 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Шарапово с. | 6 сот. | 1 055 000 | 175 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Шарапово с. | 14,5 сот. | 3 500 000 | 241 379 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Шарапово с. | 18 сот. | 4 000 000 | 222 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Шарапово с. | 12,5 сот. | 2 500 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Шарапово с. | 8,2 сот. | 1 145 000 | 139 634 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Шарапово с. | 9,5 сот. | 1 350 000 | 142 105 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Шарапово с. | 7 сот. | 1 550 000 | 221 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Шарапово с. | 14 сот. | 1 200 000 | 85 714 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Шарапово с. | 15 сот. | 3 500 000 | 233 333 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Шарапово с. | 7 сот. | 1 030 000 | 147 143 | снят (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 311 / 54 000 / 70 833 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 761 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 623 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 485 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 209 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 241 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −56 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −36 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.2 км | Изумруд-2 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 39 000 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Гришино д. | 50 м² | 10 сот. | 3 000 000 | 60 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Изумруд СНТ | 50 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 90 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Алферово пос. | 54 м² | 10,5 сот. | 2 950 000 | 54 630 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Слепушкино д. | 50 м² | 8 сот. | 2 700 000 | 54 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Исток СНТ | 50 м² | 8 сот. | 1 600 000 | 32 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Алферово д. | 46 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 43 478 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Профтехобразование СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 750 000 | 55 000 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Заречье СНТ | 51,1 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 31 311 | снято (цена объявления) 28.07.2026 | сохраненная копия |
| 6.3 км | Сигнал СНТ | 48 м² | 8 сот. | 3 400 000 | 70 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.07.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Ровный участок 10 соток , в КП ВАсильковое-4 , на участке расположен не зарегистрированный летний дом 50 кв м., скважина , и заведено электричество 5 кв. В КП удобные обустроенные дороги.