Варшавское ш., 46 км от МКАД · земля с домом
Алферово д., Чехов гор. округ
Участок 5 сот.
Дом по описанию: «Вместе с участком продаётся утеплённый домик из морского контейнера High Cube.»
Цена 1,85 млн ₽, поднимали с 1,5 млн; первая цена 1,5 млн ₽ от 26.10.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 47 % · по фото: дом 5, участок 3, окружение 6, WOW 4
Земля ≈156 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 778 тыс. → дом ≈1,07 млн ₽, 71 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км, 40 тыс.–199 тыс. ₽/м², медиана 118 тыс.
Ремонт ≈100 тыс., покупка после торга ≈1,57 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,6 млн / целевая ≈1,44 млн / пессимист. ≈1,28 млн → от пессимистичной прибыль −390 тыс. ₽, маржа −31 %, ROI −23 %.
⚠ Площадь дома оценена по фото: ≈15 м².
Коммуникации: в описании: баня, скважина.
До ст. Чернецкое ≈6,3 км по прямой; до МКАД 46 км, на машине ≈1 ч 00 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25925
Рейтинг 29/100 · уверенность 47 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 76 %); данные есть по 82 % веса рейтинга; оценка по фото — есть. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | 33 % | 3.3 |
| дом | 5 | 44 % | 2.2 |
| сад | 5 | 22 % | 1.1 |
| МКАД | 15 | 77 % | 11.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 67 % | 3.3 |
| участок | 5 | 9 % | 0.5 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | 56 % | 5.6 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.2 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
| состояние дома | 5 | жилой модуль из контейнера с отделкой OSB |
| участок и сад | 3 | небольшой ровный участок, не огорожен, без ландшафта |
| окружение | 6 | обжитая деревня, рядом соседи и инфраструктура |
| WOW | 4 | потенциал строительства на готовом свайном поле |
отличная база для строительства дома, но сам модуль — временное решение Утепление: да. модель max-code, фото: 4, 09.11 06:02
По фото признаки недостроя не обнаружены.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 155 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 778 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 072 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 71 467 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Алферово д. | 10,1 сот. | 2 450 000 | 242 574 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Алферово д. | 12,5 сот. | 2 600 000 | 208 000 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Алферово д. | 25 сот. | 4 999 999 | 200 000 | снят (цена объявления) 21.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Алферово д. | 25 сот. | 4 300 000 | 172 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Алферово д. | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Алферово д. | 6,5 сот. | 950 000 | 146 154 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Алферово д. | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Алферово пос. | 12,5 сот. | 1 700 000 | 136 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Алферово пос. | 8,3 сот. | 1 490 000 | 179 518 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Алферово пос. | 6,1 сот. | 1 080 000 | 177 049 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | ≈15 м², площадь оценена по фото |
| бюджет реставрации | 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 000 / 117 850 / 199 333 |
| цена объекта | 1 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 572 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 602 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 522 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 442 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 282 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -390 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −31 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −23 % |
| пояснение расчета | площадь дома оценена по фото: ≈15 м² |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.7 км | Шарапово с. | 15 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 106 667 | снято (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.2 км | огородные участки Ветеран | 15 м² | 6 сот. | 600 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.8 км | Строитель СНТ | 15 м² | 4,4 сот. | 1 300 000 | 86 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.1 км | Шарапово д. | 15 м² | 5,7 сот. | 2 990 000 | 199 333 | снято (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.7 км | Спутник СНТ | 18 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 194 444 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.7 км | Новоселки пос. | 18 м² | 7 сот. | 1 150 000 | 63 889 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.9 км | Березки СНТ | 18,6 м² | 4,5 сот. | 2 400 000 | 129 032 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18 км | Химик СНТ | 11 м² | 4 сот. | 1 500 000 | 136 364 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.10.2026 | 1 500 000 | история площадки |
| 30.10.2026 | 1 350 000 (−150 000) | история площадки |
| 07.11.2026 | 1 850 000 (+500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 850 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Агенты, спасибо за внимание, справлюсь самостоятельно. Общение только при наличии покупателя, не тратьте лимит контактов! Ижс 5,13 сотки с готовым жилым модулем High Cube и свайным полем 10×10 м. Готовое решение для загородной жизни! Вместе с участком продаётся утеплённый домик из морского контейнера High Cube. Можно пользоваться уже сейчас, не дожидаясь строительства основного дома. Участок расположен в обжитой деревне Алфёрово. Подойдёт для постоянного проживания, дачи или загородного проекта с последующим строительством полноценного дома. 1. Об участке. * Площадь 5,13 сотки. * Размеры примерно 25×20,5 м. * Широкий фасад 25 метров. Участок не узкий, остаётся свобода для размещения дома, парковки, террасы и зоны отдыха. * Ровный, сухой, правильной прямоугольной формы. * Категория земель: земли населённых пунктов. * Разрешённое использование: Ижс. * Межевание проведено, границы зарегистрированы. * Участок не огорожен. Въезд и ворота можно организовать в удобном месте по всей ширине фасада. * Небольшая площадь означает меньше расходов на содержание, земельный налог и уход. 2. Готовый жилой модуль. Вместе с участком продаётся домик на базе морского контейнера High Cube. Это уже подготовленное помещение, а не просто пустой контейнер: * Высота потолка после отделки 2,6 м. * Выполнено утепление. * Внутренняя обшивка. * Проведена электрика. * Установлена металлическая входная дверь. * Установлено панорамное окно. Можно использовать для проживания и отдыха, в том числе как временное жильё на период строительства основного дома. 3. Готовая основа для строительства. На участке находится свайное поле размером 10×10 м, часть свай уже обвязана. Такая площадь позволяет разместить полноценный дом, в том числе с большой террасой. По оценке осматривавших конструкцию строителей, свайное поле находится в хорошем состоянии и может использоваться для дальнейшего строительства. Перед покупкой можно пригласить своего специалиста для дополнительной проверки. 4. Коммуникации. * Электрический столб расположен непосредственно перед участком. Подключение возможно без прокладки длинной линии. * Есть возможность подведения газа до границы участка по программе социальной газификации при соответствии условиям программы. * Стабильно работает мобильный интернет. * Есть техническая возможность подключения оптоволокна. * Для водоснабжения в данной местности обычно бурят скважины ориентировочной глубиной 4550 м. 5. Расположение и подъезд. * Московская область, городской округ Чехов, деревня Алфёрово. * Около 60 км от Мкад по Калужскому шоссе. * Около 70 км по Симферопольскому шоссе. * Можно выбирать маршрут в зависимости от дорожной ситуации. * Удобный выезд в обоих направлениях. * Подъезд к участку отсыпан щебнем. * Благодаря близости к трассе дорогу зимой чистят одной из первых. * Посёлок обжитой, многие соседи проживают постоянно, активно строятся новые дома. * Участок окружён соседями с трёх сторон, но сохраняет ощущение простора. 6. Всё необходимое рядом. В 600 метрах, примерно 7 минут пешком: * Продуктовый магазин "Авокадо". * Ozon, Wildberries и Яндекс Маркет. * Автосервис и автомойка. * Хозяйственный и строительный магазины. В селе Шарапово, примерно 5 минут на автомобиле: * "Пятёрочка" и "Дикси". * Школа и детский сад. * Аптека и банкомат. * Другие магазины и бытовая инфраструктура. 7. Транспорт. * Остановка автобуса 34 примерно в 12 минутах пешком. * До центра Чехова автобус идёт около 35-40 минут. * Из Чехова можно продолжить путь на электричке в сторону Москвы, в том числе до Мцд-2 Подольск. * До школы: 12 минут пешком до остановки, 6 минут на автобусе и ещё 4 минуты пешком. 8. Отдых рядом. * Широкое место реки Бобровки около 750 м, примерно 8 минут пешком. * Пляж Ишинского пруда 3,2 км, около 7 минут на автомобиле. * Рядом лес и природное окружение. 9. Возможности использования. * Загородный дом для постоянного проживания. * Дача с возможностью пользоваться участком уже сейчас. * Строительство капитального дома с террасой.