Варшавское ш., 58 км от МКАД
Осинка СНТ, Чехов гор. округ
Дом 50 м², участок 6 сот., дерево, 1974 год.
Цена 1,8 млн ₽, снижали с 1,9 млн; первая цена 1,9 млн ₽ от 15.04.2025.
Рейтинг 30/100 · уверенность 66 %
Земля ≈158 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 946 тыс. → дом ≈854 тыс. ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 31 тыс.–126 тыс. ₽/м², медиана 67 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,78 млн / целевая ≈2,51 млн / пессимист. ≈2,23 млн → от пессимистичной прибыль −203 тыс. ₽, маржа −9 %, ROI −8 %.
Коммуникации: летний водопровод.
До ст. Чернецкое ≈5 км по прямой; до МКАД 58 км, на машине ≈1 ч 01 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №25921
Рейтинг 30/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 9 (разброс ₽/м² 72 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 60 % | 11 |
| торг | 5 | 35 % | 2.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 77 % | 4.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 65 % | 9.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 157 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 946 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 854 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 080 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Алферово д. | 25 сот. | 3 420 000 | 136 800 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Энергия-2000 СНТ | 12 сот. | 800 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Алферово д. | 7 сот. | 2 200 000 | 314 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Алферово д. | 12,5 сот. | 2 350 000 | 188 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Тюфанка д. | 12 сот. | 4 000 000 | 333 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Осинка СНТ | 15 сот. | 2 280 000 | 152 000 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Тюфанка д. | 9,5 сот. | 1 700 000 | 178 947 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Тюфанка д. | 6 сот. | 1 050 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Тюфанка д. | 18,5 сот. | 5 700 000 | 308 108 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Тюфанка д. | 6,6 сот. | 3 199 000 | 484 697 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 250 / 66 667 / 126 190 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 784 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 645 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 506 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 227 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -203 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −9 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −8 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.9 км | Васильково ДНТ | 55 м² | 8 сот. | 5 000 000 | 90 909 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Захарково д. | 55 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 78 182 | снято (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Дулово д. | 51 м² | 8 сот. | 1 850 000 | 36 275 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Игумново д. | 48 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 31 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Ишино д. | 54 м² | 8 сот. | 4 950 000 | 91 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Масново-Жуково д. | 42 м² | 8 сот. | 5 300 000 | 126 190 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Масново-Жуково д. | 42 м² | 9 сот. | 2 800 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Васильково-3 ТСН | 57 м² | 7 сот. | 9 500 000 | 166 667 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Васильково ДНТ | 42 м² | 9 сот. | 2 750 000 | 65 476 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Васильково ДНТ | 42 м² | 9 сот. | 2 800 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.04.2025 | 1 900 000 | история площадки |
| 11.02.2026 | 1 800 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 1 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Стародачное место, СНТ Осинка. Удобный подъезд, летний водопровод. Рядом с СНТ автобусная остановка. Идеальные документы, наследство по завещанию, срок владения более 5 лет