Варшавское ш., 62 км от МКАД
Васильково СТ, Чехов гор. округ
Дом 52,7 м², участок 9,5 сот., бревно, 2020 год.
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 3,4 млн; первая цена 3,4 млн ₽ от 19.10.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 64 %
Земля ≈120 тыс. ₽/сот. × 9,5 сот. = 1,14 млн → дом ≈2,06 млн ₽, 39 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 78 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 93 тыс.
Ремонт ≈954 тыс., покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,72 млн / целевая ≈4,25 млн / пессимист. ≈3,78 млн → от пессимистичной прибыль ≈106 тыс. ₽, маржа 3 %, ROI 3 %.
Коммуникации: в описании: печь, колодец.
До ст. Чернецкое ≈5,8 км по прямой; до МКАД 62 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №25916
Рейтинг 23/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 12 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 6 % | 2.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 54 % | 9.9 |
| торг | 5 | 39 % | 2.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 71 % | 4.3 |
| участок | 5 | 50 % | 3 |
| ₽/м² дома | 12 | 3 % | 0.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 120 242 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 142 000 ₽ (9,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 058 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 39 051 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Васильково СТ | 10,7 сот. | 1 282 000 | 119 813 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Васильково СТ | 9 сот. | 1 600 000 | 177 778 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Васильково ДНТ | 24,8 сот. | 3 000 000 | 120 968 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Васильково ДНТ | 23 сот. | 2 760 000 | 120 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Васильково ДНТ | 19 сот. | 3 400 000 | 178 947 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Васильково ДНТ | 25 сот. | 3 250 000 | 130 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Васильково ДНТ | 30 сот. | 5 400 000 | 180 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Васильково СТ | 16,4 сот. | 2 500 000 | 152 439 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Васильково ДНТ | 16,5 сот. | 2 280 000 | 138 182 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Васильково ДНТ | 20 сот. | 2 350 000 | 117 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 52,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 954 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 78 182 / 92 593 / 100 000 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 725 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 489 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 252 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 780 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 106 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 3 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 3 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Васильково ДНТ | 50 м² | 10 сот. | 5 000 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Васильково ДНТ | 50,9 м² | 10,9 сот. | 4 250 000 | 83 497 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Васильково ДНТ | 55 м² | 8 сот. | 5 000 000 | 90 909 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Васильково-3 ТСН | 50 м² | 10 сот. | 4 700 000 | 94 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Дулово д. | 51 м² | 8 сот. | 1 850 000 | 36 275 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Захарково д. | 55 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 78 182 | снято (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Васильково-3 ТСН | 48,6 м² | 11 сот. | 4 500 000 | 92 593 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Васильково-3 ТСН | 57 м² | 7 сот. | 9 500 000 | 166 667 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Васильково ДНТ | 60 м² | 12 сот. | 6 000 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Полянка СНТ | 52 м² | 9 сот. | 1 700 000 | 32 692 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.10.2026 | 3 400 000 | история площадки |
| 24.10.2026 | 3 250 000 (−150 000) | история площадки |
| 03.11.2026 | 3 200 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю 2 этаж. дом, 52,7 кв.м., бревно, на капитальном фундаменте, в доме кухня-терраса, 2 комнаты, заведен свет 15 квт 380 В (договор заключен напрямую с Мосэнерго), отопление: дровяная печь. Участок 9,49 сот, ровный, правильной прямоугольной формы, огорожен профилем, есть ворота и калитка. На участке есть свой колодец (7 колец), хозблок, летний душ, туалет, беседка. Асфальт. Охрана, Шлагбаум. В собственности земля и дом, есть возможность прописки, возможна продажа по ипотеке.