Варшавское ш., 76 км от МКАД
Дорожник СНТ, Наро-Фоминский гор. округ
Дом 98 м², участок 7 сот.
Цена 3,3 млн ₽; цена не менялась с 28.10.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 63 %
Земля ≈183 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 1,28 млн → дом ≈2,02 млн ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 29 тыс.–50 тыс. ₽/м², медиана 36 тыс.
Ремонт ≈1,96 млн, покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,62 млн / целевая ≈3,26 млн / пессимист. ≈2,89 млн → от пессимистичной прибыль −1,87 млн ₽, маржа −65 %, ROI −39 %.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Ворсино ≈8,1 км по прямой; до МКАД 76 км, на машине ≈1 ч 10 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №25915
Рейтинг 21/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 11 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 34 % | 6.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 53 % | 3.2 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 55 % | 8.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 183 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 283 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 017 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 582 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Лесная Поляна-ДРСУ-2 сад. уч. | 11,2 сот. | 1 200 000 | 107 143 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Надежда СНТ | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Чичково д. | 30 сот. | 5 500 000 | 183 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Каменское с. | 17 сот. | 2 250 000 | 132 353 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Каменское с. | 15 сот. | 6 500 000 | 433 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Каменское с. | 15 сот. | 3 200 000 | 213 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Каменское с. | 10 сот. | 3 000 000 | 300 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Каменское с. | 8 сот. | 2 750 000 | 343 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Каменское с. | 12,5 сот. | 2 500 000 | 200 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Каменское с. | 11 сот. | 2 200 000 | 200 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 98 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 960 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 234 / 36 263 / 50 000 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 618 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 437 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 256 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 894 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 871 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −65 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −39 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Дорожник СНТ | 101,5 м² | 6,9 сот. | 8 300 000 | 81 773 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Каменское с. | 100 м² | 5 сот. | 5 000 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Молодежный СНТ | 100,5 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 34 826 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Ручеек СНТ | 99,2 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 29 234 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Надежда СНТ | 112,7 м² | 8 сот. | 4 770 535 | 42 330 | снято (цена объявления) 30.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Росинка СНТ | 96,3 м² | 6 сот. | 3 550 000 | 36 864 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Собакино д. | 95 м² | 6 сот. | 3 445 000 | 36 263 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Собакино д. | 95 м² | 5 сот. | 3 795 000 | 39 947 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Собакино д. | 95 м² | 4,5 сот. | 3 445 000 | 36 263 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Собакино д. | 95 м² | 5 сот. | 3 445 000 | 36 263 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.10.2026 | 3 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Номер лота: нп-0025769. Вашему вниманию представляется прекрасный вариант для покупки и круглогодичного проживания. Вариант для тех, кто ищет загородный дом для жизни, отдыха и реализации всех своих замыслов и идей. Участок 7 соток, категория земли - земли сельскохозяйственного назначения, ВРИ - для садоводства. Подведено электричество 15 кВт. Круглогодичный подъезд к СНТ. Покрытие - асфальтная крошка. Дом расположен по адpеcу: Moскoвcкaя область, Haрo-Фоминский p-н, Каменский с.о. у дер. Чичково, СНТ "Дорожник". Пpоeзд по Kиeвcкому шоссе. 65 км от МKAД. Возможна регистрация по месту жительства. Ближайшие населенный пункт село Каменское (5 км). В с. Каменское развитая инфраструктура: общеобразовательная школа, автобусные остановки, торговые центры, детский сад, поликлиника, детские площадки, прекрасные соседи, в шаговой доступности чистейший водоем, лесной массив.