Варшавское ш., 75 км от МКАД
Родники СНТ, Наро-Фоминский гор. округ
Дом 60,2 м², участок 6 сот., брус, 1996 год.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 16.06.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 59 %
Земля ≈112 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 675 тыс. → дом ≈2,83 млн ₽, 47 тыс. ₽/м² дома (радиус 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 36 тыс.–131 тыс. ₽/м², медиана 44 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,43 млн / целевая ≈2,18 млн / пессимист. ≈1,94 млн → от пессимистичной прибыль −2,14 млн ₽, маржа −110 %, ROI −52 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — есть; в описании: газ.
До ст. Мачихино ≈2,4 км по прямой; до МКАД 75 км, на машине ≈1 ч 22 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №25914
Рейтинг 17/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 220 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 36 % | 6.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 97 % | 5.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 112 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 6 км) |
| стоимость земли объекта | 675 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 825 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 46 927 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Родники СНТ | 11 сот. | 3 000 000 | 272 727 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Родники СНТ | 12 сот. | 1 300 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Темп СПК | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Лужок СНТ | 10 сот. | 1 600 000 | 160 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Нара СНТ | 9 сот. | 1 300 000 | 144 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Заповедное ДПК | 9,6 сот. | 3 000 000 | 312 500 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Ручеек СНТ | 6 сот. | 399 000 | 66 500 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Ручеек СНТ | 8 сот. | 2 500 000 | 312 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Ручеек СНТ | 24 сот. | 5 500 000 | 229 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Электротехник СНТ | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 104 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 714 / 44 402 / 131 399 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 426 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 305 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 183 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 941 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 138 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −110 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −52 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.3 км | Нара СНТ | 51,8 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 44 402 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Нара СНТ | 70 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 35 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.1 км | Магнит СНТ | 58,6 м² | 6,2 сот. | 7 700 000 | 131 399 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.06.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам уютный дом из бруса. Фундамент ленточный. Дом в собственности,можно прописаться. Один собственник.Документы в полном порядке В доме иметься все необходимое для проживание Газ и вода проведены. Туалет и душ с горячей водой,есть котел для нагрева.В каждой комнате установлены электрические конвекторы На первом этаже: тамбур.прихожая,туалет под лестницей, 2 спальни,не большая гостинная,кухня и душ. На 2ом ярусе 2е мансардные спальни и чулан. В каждой комнате кровать,шкаф,тумба. На кухне газовая плита, в гостиной телевизор и кондиционер. На участке много плодовых деревьев,береза,ель,цветы и ягоды. Также на участке имеются 2е пристройки,3 отдельных входа.Можно использовать в качестве летнего домика или под сарай. Территории охраняется 24/7.