Варшавское ш., 45 км от МКАД · земля с домом
Факел СНТ, Наро-Фоминский гор. округ
Дом 22 м², участок 6 сот., щитовой.
Дом по описанию: «Постройки: * летний щитовой домик 22 кв. М. веранда и две комнаты, для летнего проживания;»
Цена 1,7 млн ₽, снижали с 2,2 млн; первая цена 2,1 млн ₽ от 09.04.2026.
Рейтинг 75/100 · уверенность 32 %
Земля ≈98 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 588 тыс. → дом ≈1,11 млн ₽, 51 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Ремонт ≈440 тыс. ₽; дом 22 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем · подходящих референсов в согласованном списке нет.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 252 км ≈2,7 км по прямой; до МКАД 45 км, на машине ≈1 ч 12 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25910
Рейтинг 75/100 · уверенность 32 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 0 (разброс ₽/м² —); данные есть по 25 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | нет данных — не считается | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 79 % | 39.3 |
| торг | 5 | 100 % | 16.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 15.8 |
| участок | 5 | 18 % | 3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 98 026 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 588 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 112 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 50 545 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Факел СНТ | 20 сот. | 2 900 000 | 145 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Лакомка СНТ | 9 сот. | 2 999 999 | 333 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Лакомка СНТ | 12 сот. | 3 000 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Факел СНТ | 9,6 сот. | 980 000 | 102 083 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Зинаевка д. | 19 сот. | 1 999 900 | 105 258 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Зинаевка д. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Зинаевка д. | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Зинаевка д. | 19 сот. | 1 850 000 | 97 368 | снят (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Новоселки д. | 15 сот. | 1 450 000 | 96 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Новоселки д. | 12 сот. | 5 000 000 | 416 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 22 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 440 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | — |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | — |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | дом 22 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем · подходящих референсов в согласованном списке нет |
| экономика не посчитана | дом 22 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем |
Аналоги
Аналогов не нашлось (нет площади дома, координат или похожих домов рядом).
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.04.2026 | 2 100 000 | история площадки |
| 15.04.2026 | 2 050 000 (−50 000) | история площадки |
| 26.04.2026 | 2 200 000 (+150 000) | история площадки |
| 06.05.2026 | 1 800 000 (−400 000) | история площадки |
| 17.05.2026 | 1 600 000 (−200 000) | история площадки |
| 03.06.2026 | 1 600 001 (+1) | история площадки |
| 04.06.2026 | 1 600 002 (+1) | история площадки |
| 06.06.2026 | 1 600 004 (+2) | история площадки |
| 11.06.2026 | 1 600 007 (+3) | история площадки |
| 18.06.2026 | 1 650 000 (+49 993) | история площадки |
| 21.06.2026 | 1 600 000 (−50 000) | история площадки |
| 08.11.2026 | 1 700 000 (+100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дачный участок в окружении леса: * экология, природа, * 6 соток плодородной земли, * свободная площадь для строительства дома или ведения садоводства, * всего два соседа по смежным сторонам. ! Борщевика нет! Удобный заезд с Варшавского ш. Рядом с дер. Кресты, или с Киевского ш. Через дер. Зинаевка. Постройки: * летний щитовой домик 22 кв. М. веранда и две комнаты, для летнего проживания; * теплая бытовка 12 кв. М. * вместительный хозблок и летний душ. Коммуникации: * электричество 5 кВ. сделано освещение во всех постройках, * сезонный водопровод. Документы на участок и дом в порядке, без обременений, без долгов.