Варшавское ш., 2 км от МКАД
Березка-3 СНТ, Подольск гор. округ
Дом 20 м², участок 5,4 сот.
Цена 2,99 млн ₽; цена не менялась с 01.10.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 53 %
Земля ≈244 тыс. ₽/сот. × 5,4 сот. = 1,32 млн → дом ≈1,67 млн ₽, 84 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 128 тыс.–318 тыс. ₽/м², медиана 161 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈2,54 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,21 млн / целевая ≈2,88 млн / пессимист. ≈2,56 млн → от пессимистичной прибыль −378 тыс. ₽, маржа −15 %, ROI −13 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Гривно ≈2,6 км по прямой; до МКАД 2 км, на машине ≈28 мин без пробок.
Площадки: агентство · страница объекта №25906
Рейтинг 31/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 46 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 23.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 7.3 |
| участок | 5 | 13 % | 1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 243 794 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 316 000 ₽ (5,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 674 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 83 700 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | 4,3 сот. | 2 800 000 | 651 163 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 7 сот. | 1 430 000 | 204 286 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | Южный-2 СНТ | 10,4 сот. | 990 000 | 95 192 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Березка-4 СНТ | 12,5 сот. | 11 000 000 | 880 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Березка-4 СНТ | 6,9 сот. | 2 500 000 | 362 319 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Березка-4 СНТ | 7 сот. | 1 430 000 | 204 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Березка-4 СНТ | 5 сот. | 2 650 000 | 530 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Березка-1 СНТ | 4,5 сот. | 2 500 000 | 555 556 | снят (цена объявления) 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Березка СНТ | 4,7 сот. | 2 500 000 | 531 915 | снят (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 6 сот. | 2 550 000 | 425 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 127 500 / 161 081 / 318 471 |
| цена объекта | 2 990 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 541 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 205 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 045 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 884 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 564 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -377 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −15 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −13 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Модуль СНТ | 20 м² | 6,1 сот. | 3 350 000 | 167 500 | снято (цена объявления) 20.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Гривно СНТ | 21 м² | 4 сот. | 3 000 000 | 142 857 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | 18,5 м² | 2,9 сот. | 3 000 000 | 162 162 | снято (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 11.8 км | Запрудье СНТ | 20 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 250 000 | снято (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Березки СНТ | 18,6 м² | 4,6 сот. | 2 600 000 | 139 785 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.2 км | Востряково СНТ | 20 м² | 4 сот. | 3 000 000 | 150 000 | снято (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.2 км | № 10 ПМЗ СНТ | 21,8 м² | 5 сот. | 5 500 000 | 252 294 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.2 км | Тонус-1 СНТ | 20 м² | 7,4 сот. | 2 550 000 | 127 500 | снято (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.7 км | Авиатор Плюс СНТ | 20 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 160 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Сергеевка д. | 15,7 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 318 471 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.10.2026 | 2 990 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| агентство | 2 990 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 |
События
| когда | что | цена |
|---|