Фряновское ш., 24 км от МКАД
Добреево КП, Щелково гор. округ
Дача 27 м², участок 6 сот.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 17.04.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 54 %
Земля ≈227 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,36 млн → дом ≈2,14 млн ₽, 79 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 72 тыс.–200 тыс. ₽/м², медиана 120 тыс.
Ремонт ≈340 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,21 млн / целевая ≈2,88 млн / пессимист. ≈2,56 млн → от пессимистичной прибыль −751 тыс. ₽, маржа −29 %, ROI −23 %.
Коммуникации: в описании: скважина, газ, септик (по описанию).
До ст. Фрязино-Пассажирская ≈8,8 км по прямой; до МКАД 24 км, на машине ≈45 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25901
Рейтинг 30/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 48 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 48 % | 3.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 227 410 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 364 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 136 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 79 111 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Орлово Парк пос. | 9,5 сот. | 3 700 000 | 389 474 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Загорянский дп | 7,9 сот. | 1 000 000 | 126 582 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Орион СНТ | 8,5 сот. | 1 760 000 | 207 059 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Орион СНТ | 7,9 сот. | 1 100 000 | 139 241 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Орион СНТ | 7,8 сот. | 2 250 000 | 288 462 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Литвиново пос. | 25 сот. | 9 990 000 | 399 600 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Литвиново пос. | 24,2 сот. | 14 000 000 | 578 512 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Каблуково д. | 6,9 сот. | 2 630 000 | 381 159 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Литвиново пос. | 6 сот. | 3 700 000 | 616 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Каблуково д. | 5,2 сот. | 1 975 000 | 379 808 | снят (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 27 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 340 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 72 000 / 119 713 / 200 000 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 205 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 045 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 884 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 564 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -751 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −29 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −23 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.6 км | Сады на Реке дп | 24 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 133 333 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Лесной КП | 24 м² | 7,7 сот. | 2 100 000 | 87 500 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Мишнево Лайф КП | 30 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 106 667 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Орлово Парк пос. | 30 м² | 9 сот. | 6 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Новое Орлово КП | 30 м² | 4,5 сот. | 2 300 000 | 76 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Лесная Сказка СНТ | 29 м² | 6 сот. | 3 850 000 | 132 759 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Назимиха-3 КП | 30 м² | 6 сот. | 3 999 000 | 133 300 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.2 км | 26 м² | 6,4 сот. | 4 500 000 | 173 077 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8 км | Птицевод СНТ | 25 м² | 5,4 сот. | 1 800 000 | 72 000 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Озон-2 СНТ | 30 м² | 6,5 сот. | 2 500 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.04.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок площадю 6 соток, правильной формы, на участке расположен домик 27 метров, утеплен, с косметическим ремонтом, в жилом состоянии, санузел в доме, водоснабжение от скважины и септик. Газ проходит по границе участка, что позволяет легко подключиться при необходимости. Участок расположен на асфальтированной дороге, обеспечивая удобный подъезд к дому. Категория земель Ижс. Возможна покупка в ипотеку.