Новорязанское ш., 94 км от МКАД
Авсюнино СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 70 м², участок 6 сот., дерево.
Цена 1,3 млн ₽, снижали с 1,5 млн; первая цена 1,5 млн ₽ от 06.06.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 55 %
Земля ≈58 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 350 тыс. → дом ≈950 тыс. ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 20 тыс.–49 тыс. ₽/м², медиана 22 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈1,1 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,27 млн / целевая ≈1,14 млн / пессимист. ≈1,01 млн → от пессимистичной прибыль −1,39 млн ₽, маржа −137 %, ROI −58 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: скважина; отопление — нет.
До ст. Авсюнино ≈1,9 км по прямой; до МКАД 94 км, на машине ≈1 ч 51 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №2590
Рейтинг 27/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 136 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 9 % | 1.6 |
| торг | 5 | 89 % | 5.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 76 % | 11.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 58 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 350 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 950 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 571 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Авсюнино СНТ | 13 сот. | 500 000 | 38 462 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Титовский-1 СНТ | 10 сот. | 350 000 | 35 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Авсюнино д. | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Надежда СНТ | 11 сот. | 770 000 | 70 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Авсюнино д. | 20,1 сот. | 1 250 000 | 62 189 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Лужки СНТ | 12 сот. | 700 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Дорохово д. | 10 сот. | 1 499 999 | 150 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Дорохово д. | 15 сот. | 1 800 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Авсюнино д. | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Селиваниха д. | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 000 / 21 938 / 49 167 |
| цена объекта | 1 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 105 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 267 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 204 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 140 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 014 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 391 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −137 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −58 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.4 км | Рудне-Никитское д. | 60 м² | 8,5 сот. | 2 950 000 | 49 167 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Метрополитен СНТ | 65 м² | 9 сот. | 1 300 000 | 20 000 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Метрополитен СНТ | 54,7 м² | 9 сот. | 1 200 000 | 21 938 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.06.2026 | 1 500 000 | история площадки |
| 24.06.2026 | 1 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 05.07.2026 | 1 300 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся великолепный летний дачный домик на ровном, правильной формы участке. Построен с душой и любовью... На участке имеется несколько хоз. построек, для хранения инвентаря и прочего. Летний душ, скважина. Лес по границе участка. Рядом в семидесяти метрах живописный пруд. Пешком до Ж.Д. станции Авсюнино 20 минут,магазины,аптека,пункты выдачи,спортивный центр, стройматериалы.Все вопросы по телефону...