Фряновское ш., 69 км от МКАД
Афанасово д., Щелково гор. округ
Дом 89,4 м², участок 10 сот., 2016 год.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 15.05.2026.
Рейтинг 70/100 · уверенность 62 %
Земля ≈78 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 785 тыс. → дом ≈1,22 млн ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 21 тыс.–142 тыс. ₽/м², медиана 65 тыс.
Ремонт ≈1,59 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,19 млн / целевая ≈5,57 млн / пессимист. ≈4,95 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,67 млн ₽, маржа 34 %, ROI 51 %.
Коммуникации: вода — есть; септик; в описании: газ.
До ст. Зеленцино ≈17,5 км по прямой; до МКАД 69 км, на машине ≈1 ч 18 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №25897
Рейтинг 70/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 10 (разброс ₽/м² 81 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 44 % | 8.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 75 % | 11 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 78 486 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 785 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 215 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 591 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Афанасово д. | 15 сот. | 1 250 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Хлепетово д. | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Хлепетово д. | 10 сот. | 1 250 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Хлепетово д. | 30 сот. | 1 300 000 | 43 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Хлепетово д. | 10,9 сот. | 850 000 | 77 982 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Мележа СНТ | 6 сот. | 6 000 000 | 1 000 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Глазуны д. | 14 сот. | 3 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Бобры СНТ | 5,3 сот. | 800 000 | 150 943 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Рязанцы с. | 30 сот. | 2 500 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Рязанцы с. | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 89,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 588 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 571 / 64 878 / 142 222 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 191 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 881 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 572 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 953 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 665 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 34 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 51 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Афанасово д. | 88,3 м² | 15 сот. | 5 500 000 | 62 288 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Мележа СНТ | 90,1 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 66 593 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Хлепетово д. | 94 м² | 9,3 сот. | 4 500 000 | 47 872 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Электрон СНТ | 85,9 м² | 6,2 сот. | 2 200 000 | 25 611 | снято (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Изумрудный Ручей дп | 90 м² | 10 сот. | 10 900 000 | 121 111 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Козино СНТ | 89,8 м² | 5,4 сот. | 5 800 000 | 64 588 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Козино д. | 89 м² | 5 сот. | 5 800 000 | 65 169 | снято (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Изумрудный Ручей дп | 87,7 м² | 7,5 сот. | 10 500 000 | 119 726 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Фряново пгт | 87,5 м² | 15 сот. | 1 800 000 | 20 571 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Головино д. | 90 м² | 10 сот. | 12 800 000 | 142 222 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.05.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Пpодаeтся дача 2016 года постройки в д. Афанасово,городское поселение Фряново общей площадью 89 кв.м. Тихое место вдали от суеты. От МКАД не более часа на машине. Первый этаж отделан. Второй этаж без отделки. B дoмe на первом этаже кухня- гостинaя и спальня. На втором можно сделать одну большую или разделить на две комнаты. Участок ровный, прaвильной фоpмы. Категория: Земли населенных пунктов, вид разрешённого использования: ИЖС. Коммуникации: газ по участку. вода, свет, канализация - септик. Рядом лес, ягоды грибы! Вся инфраструктура Фряново в 10 мин. Отличная транспортная доступность. Торг уместен.