Фряновское ш., 6 км от МКАД
Тарасовка с., Пушкинский гор. округ
Дача 40 м², участок 7 сот., бревно.
Цена 1,1 млн ₽, снижали с 1,3 млн; первая цена 1,3 млн ₽ от 08.05.2026.
Рейтинг 59/100 · уверенность 64 %
Земля ≈141 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 987 тыс. → дом ≈112 тыс. ₽, 3 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 22 тыс.–94 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈934 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,54 млн / целевая ≈2,29 млн / пессимист. ≈2,03 млн → от пессимистичной прибыль ≈297 тыс. ₽, маржа 15 %, ROI 17 %.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Красноармейск ≈11,2 км по прямой; до МКАД 6 км, на машине ≈1 ч 08 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25892
Рейтинг 59/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 55 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 34 % | 14.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 29 % | 1.8 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 140 959 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 987 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 112 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 2 800 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | 12,6 сот. | 2 400 000 | 190 476 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | Тарасовка с. | 10 сот. | 1 600 000 | 160 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Солнечный СНТ | 10 сот. | 1 400 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Солнечный СНТ | 9 сот. | 2 500 000 | 277 778 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Солнечный СНТ | 7,3 сот. | 1 050 000 | 143 836 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 7,3 сот. | 1 200 000 | 164 384 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Тарасовка с. | 17,9 сот. | 4 800 000 | 268 156 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Федорцово-2 дп | 9,8 сот. | 1 000 000 | 102 041 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Федорцово-2 дп | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Федорцово-2 дп | 11,2 сот. | 1 650 000 | 147 321 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 667 / 52 000 / 94 118 |
| цена объекта | 1 099 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 934 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 539 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 412 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 285 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 031 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 296 850 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 15 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 17 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.4 км | Птицевод СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Надежда СНТ | 42 м² | 5 сот. | 3 800 000 | 90 476 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | 36 м² | 8 сот. | 7 200 000 | 200 000 выброс, не в счёт | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.3 км | Горзионт СНТ | 36 м² | 7 сот. | 2 999 000 | 83 306 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Петровские Поля КП | 34 м² | 6,3 сот. | 3 200 000 | 94 118 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Север ДНТ | 36 м² | 10,1 сот. | 1 700 000 | 47 222 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Циклон СНТ | 50 м² | 4 сот. | 2 600 000 | 52 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Ивлево д. | 30 м² | 4 сот. | 650 000 | 21 667 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Птицевод СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 36 000 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Малое Шастово СНТ | 50 м² | 6,5 сот. | 1 350 000 | 27 000 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.05.2026 | 1 299 000 | история площадки |
| 16.05.2026 | 1 199 000 (−100 000) | история площадки |
| 18.05.2026 | 1 099 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 099 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача площадью 35 м2 из бревна, построенная в 2019 году. Одноэтажный дом требует ремонта, что позволяет воплотить любые дизайнерские идеи. Участок 6 соток, идеальной квадратной формы, ровный. Участок расположен в Снт с асфальтированной дорогой, обеспечивающей удобный подъезд. Электричество подведено к столбу, подключение без проблем. Планируется подведение газа. Отличный вариант для тех, кто ищет спокойствие и возможность создать уютное пространство на природе. Оперативный показ. Торг уместен.