Фряновское ш., 27 км от МКАД
Солнечный СНТ, Щелково гор. округ
Дача 40 м², участок 6 сот., сэндвич-панели.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 15.04.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 65 %
Земля ≈205 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,23 млн → дом ≈1,77 млн ₽, 44 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 46 тыс.–168 тыс. ₽/м², медиана 68 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,16 млн / целевая ≈2,84 млн / пессимист. ≈2,53 млн → от пессимистичной прибыль −723 тыс. ₽, маржа −29 %, ROI −22 %.
Коммуникации: септик; свет — есть.
До ст. Красноармейск ≈8,8 км по прямой; до МКАД 27 км, на машине ≈45 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25888
Рейтинг 25/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 58 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 48 % | 2.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 205 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 230 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 770 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 44 250 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Солнечный СНТ | 14,7 сот. | 2 837 700 | 193 041 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Солнечный СНТ | 4,8 сот. | 1 285 000 | 267 708 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Солнечный СНТ | 13,3 сот. | 3 253 600 | 244 632 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Солнечный СНТ | 9,2 сот. | 3 500 000 | 380 435 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Солнечный СНТ | 40 сот. | 10 500 000 | 262 500 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Каблуково д. | 6,5 сот. | 1 600 000 | 246 154 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Солнечный СНТ | 6,8 сот. | 1 300 000 | 191 176 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Каблуково д. | 7,3 сот. | 1 606 000 | 220 000 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Солнечный СНТ | 20 сот. | 4 400 000 | 220 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Солнечный СНТ | 5 сот. | 1 000 000 | 200 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 46 000 / 67 966 / 167 959 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 159 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 001 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 843 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 527 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -723 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −29 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −22 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 11.2 км | Берендей СНТ | 38,7 м² | 9 сот. | 6 500 000 | 167 959 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.7 км | 40 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 67 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 17.6 км | Клинники СНТ | 40 м² | 6,6 сот. | 4 500 000 | 112 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Первая Алексеевка д. | 50 м² | 6,7 сот. | 2 300 000 | 46 000 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Назимиха-3 КП | 30 м² | 6 сот. | 3 999 000 | 133 300 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.4 км | Связист СНТ | 35 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 65 714 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.9 км | 50 м² | 5 сот. | 6 500 000 | 130 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 11.7 км | 50 м² | 4,2 сот. | 2 780 000 | 55 600 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 14.7 км | 51 м² | 3 сот. | 3 490 000 | 68 431 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 16.4 км | Скобельцино СТ | 50 м² | 7 сот. | 2 700 000 | 54 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.04.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом на берeгу рeки Вoря. Прeдлaгаeтcя 2-x этaжный дoм 2012 гoда пострoйки. Сквозного пpоезда нет, Лэп нет. Выезд на Фряновское шоссе и бетонку. Автобусная остановка и магазины в пешей доступности. Площадь участка 6 соток. На участке теплица и сарай, клодец, навес для авто. , септик, канализация, электричество. Дом находится непосредственно на берегу реки. Торг Уместен.