Фряновское ш., 45 км от МКАД
Машино д., Щелково гор. округ
Дом 60 м², участок 8 сот., брус.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 20.06.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 65 %
Земля ≈150 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,2 млн → дом ≈1,3 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 18 тыс.–98 тыс. ₽/м², медиана 65 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,04 млн / целевая ≈3,64 млн / пессимист. ≈3,23 млн → от пессимистичной прибыль ≈8 тыс. ₽, маржа 0 %, ROI 0 %.
Коммуникации: скважина.
До ст. Красноармейск ≈16 км по прямой; до МКАД 45 км, на машине ≈1 ч 15 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25882
Рейтинг 26/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 54 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 79 % | 14.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 53 % | 7.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 150 417 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 203 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 297 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 617 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Изумрудный Ручей дп | 6,5 сот. | 2 000 000 | 307 692 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Изумрудный Ручей дп | 6 сот. | 910 000 | 151 667 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Изумрудный Ручей дп | 12,6 сот. | 3 500 000 | 277 778 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Маврино ДП | 14 сот. | 5 000 000 | 357 143 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Маврино ДП | 13 сот. | 3 500 000 | 269 231 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Маврино ДП | 15 сот. | 1 800 000 | 120 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Маврино ДП | 6,8 сот. | 1 750 000 | 257 353 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Маврино д. | 12 сот. | 1 800 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Маврино д. | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Маврино д. | 15 сот. | 1 650 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 742 / 65 192 / 98 214 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 041 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 839 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 637 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 233 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 8 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 0 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 0 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.5 км | Маврино д. | 64 м² | 12 сот. | 4 890 000 | 76 406 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Степаньково д. | 60 м² | 7 сот. | 4 500 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Маврино д. | 52 м² | 7,5 сот. | 2 500 000 | 48 077 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Горбуны ДНП | 63 м² | 6,5 сот. | 5 700 000 | 90 476 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Тарасовка с. | 56 м² | 9 сот. | 5 500 000 | 98 214 | снято (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Маврино д. | 49,1 м² | 10 сот. | 4 800 000 | 97 760 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Козино д. | 54 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 37 037 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Малые Петрищи д. | 61,4 м² | 4,7 сот. | 2 600 000 | 42 345 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Опушка СНТ | 62 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 17 742 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Малые Жеребцы д. | 65 м² | 8,5 сот. | 3 600 000 | 55 385 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.06.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Деревня (не Снт), по факту 10 соток, 380в, скважина, новый забор с откатными воротами, два домика на винтовых сваях, передний дом тёплый можно приезжать в любой мороз, на задней части участка второй домик, навес с ямой и ракушка, там же бетонный кисон 3 кольца нижние 2м (диаметр) можно использовать как погреб В 200м родник, 300м до красивейшего озера, дороги зимой чистят, соседи кругом живут круглогодично.