Фряновское ш., 15 км от МКАД
Фрязино г., Фрязино гор. округ
Дача 50 м², участок 4,2 сот., сэндвич-панели.
Цена 2,78 млн ₽; цена не менялась с 24.06.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 55 %
Земля ≈276 тыс. ₽/сот. × 4,2 сот. = 1,16 млн → дом ≈1,62 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 68 тыс.–130 тыс. ₽/м², медиана 68 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,36 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,6 млн / целевая ≈3,24 млн / пессимист. ≈2,88 млн → от пессимистичной прибыль −387 тыс. ₽, маржа −14 %, ROI −12 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод; газ — баллоны.
До ст. Фрязино-Товарная ≈0,7 км по прямой; до МКАД 15 км, на машине ≈36 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25880
Рейтинг 31/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 102 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 2 % | 0.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 22 % | 3.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 276 304 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 160 000 ₽ (4,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 620 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 400 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Березка СНТ | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Лесовод СНТ | 4 сот. | 1 600 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 10 сот. | 15 500 000 | 1 550 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | Лесовод СНТ | 5 сот. | 1 350 000 | 270 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | 50 сот. | 125 000 000 | 2 500 000 | снят (цена объявления) 01.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | Энергетик СНТ | 10,3 сот. | 2 999 999 | 291 262 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Энергостроитель СНТ | 12,9 сот. | 3 500 000 | 271 318 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | 4 сот. | 3 000 000 | 750 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.3 км | 6 сот. | 3 100 000 | 516 667 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.3 км | 12 сот. | 6 200 000 | 516 667 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 67 500 / 68 431 / 130 000 |
| цена объекта | 2 780 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 363 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 595 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 415 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 236 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 876 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -387 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −12 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.5 км | 50 м² | 5 сот. | 6 500 000 | 130 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.1 км | 51 м² | 3 сот. | 3 490 000 | 68 431 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.1 км | 40 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 67 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.06.2026 | 2 780 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 780 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся уютный, ухоженный дом 50 кв. М в Снт Березка в черте города Фрязино. Вся городская инфраструктура (магазины, аптеки, школы) в пешей доступности. Асфальтированная дорога до самого дома, круглогодичный подъезд (зимой дороги регулярно чистят). На общественном транспорте: 10 минут пешком до ж/д станции Фрязино-Товарная (прямые электрички до Москвы, Ярославский вокзал). Рядом автобусная остановка автобусы курсируют до Щёлково и по городу Фрязино. Участок 4 сотки. На участке посажены и плодовые деревья яблони, вишня, слива) и кустарники (малина, смородина, крыжовник, жимолость), многолетние цветы и сортовая клубника. Есть летний водопровод. О доме и территории Снт: Дом 50 кв. М, заведено электричество 15 квт, газ баллонный. Снт газифицировано, есть возможность подключиться к магистральному газопроводу. В Снт оборудована современная детская площадка и общая зона отдыха. Дружные соседи. Всего в 5 минутах хотьбы озеро Большое с чистым, оборудованным культурным пляжем лучшее место для купания и отдыха. Срочная прямая продажа от собственника! Агентам звонить только при наличии реального покупателя.