Новорязанское ш., 94 км от МКАД
Аист СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 66 м², участок 8 сот., щитовой, 2012 год.
Цена 1,9 млн ₽; цена не менялась с 27.07.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 57 %
Земля ≈60 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 476 тыс. → дом ≈1,42 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 12 тыс.–48 тыс. ₽/м², медиана 15 тыс.
Ремонт ≈1,22 млн, покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈894 тыс. / целевая ≈805 тыс. / пессимист. ≈715 тыс. → от пессимистичной прибыль −2,12 млн ₽, маржа −296 %, ROI −75 %.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Авсюнино ≈1,7 км по прямой; до МКАД 94 км, на машине ≈1 ч 51 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №2588
Рейтинг 19/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 6 (разброс ₽/м² 145 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 9 % | 1.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 53 % | 7.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 59 524 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 476 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 424 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 576 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Титовский-1 СНТ | 10 сот. | 350 000 | 35 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дорохово д. | 10 сот. | 1 499 999 | 150 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дорохово д. | 15 сот. | 1 800 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Авсюнино СНТ | 13 сот. | 500 000 | 38 462 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Дорохово д. | 30 сот. | 5 000 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Селиваниха д. | 21 сот. | 1 200 000 | 57 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Дорохово д. | 16 сот. | 2 800 000 | 175 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Дорохово д. | 11 сот. | 1 750 000 | 159 091 | снят (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Селиваниха д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Селиваниха д. | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 66 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 220 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 12 000 / 15 400 / 48 387 |
| цена объекта | 1 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 615 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 894 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 849 000 ₽ |
| продажа: целевая | 805 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 715 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 120 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −296 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −75 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Титовский-1 СНТ | 55,8 м² | 10 сот. | 2 700 000 | 48 387 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Южный-1 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 900 000 | 15 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Голубой Факел СНТ | 50 м² | 6 сот. | 600 000 | 12 000 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Русь СНТ | 50 м² | 9,3 сот. | 790 000 | 15 800 | снято (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Нерский СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Южный-3 СНТ | 55 м² | 6 сот. | 790 000 | 14 364 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.07.2026 | 1 900 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 900 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся шикарное загородное владение - великолепный летний дачный дом на ровном, правильной формы участке площадью 8 соток в идеальном месте, для отдыха от городской суеты и наслаждения природой! Двухэтажный дом, площадью 66 кв. метров, состоит из двух комнат и кухни-столовой на первом этаже и просторной спальни на втором. На участке имеется скважина с насосной станцией (летний вариант), а также хозяйственная постройка (летний душ, сарай для хранения инвентаря), летняя беседка, туалет. Ухоженный участок изобилует плодово-ягодными растениями, которые активно плодоносят. Территория СНТ огорожена по периметру с контролируемым въездом (шлагбаум с электронным доступом). Рядом живописный пруд с рыбалкой. В пешей доступности расположена вся необходимая инфраструктура: железнодорожная станция, продуктовые магазины, магазин стройматериалов, аптеки и пункты выдачи заказов и самое главное - лес для прогулок и сбора грибов, возможность заниматься спортом и активным отдыхом на лоне природы.! Оперативный показ.! Один взрослый собственник. Собственность более 12-ти лет. С заинтересованным потенциальным покупателем цена будет обсуждаться индивидуально.!