Фряновское ш., 35 км от МКАД
Газовик СНТ, Щелково гор. округ
Дача 65 м², участок 7 сот., панель.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 11.06.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 61 %
Земля ≈146 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 1,02 млн → дом ≈2,48 млн ₽, 38 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 28 тыс.–84 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,17 млн / целевая ≈2,85 млн / пессимист. ≈2,53 млн → от пессимистичной прибыль −1,64 млн ₽, маржа −65 %, ROI −39 %.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Красноармейск ≈11,4 км по прямой; до МКАД 35 км, на машине ≈55 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25877
Рейтинг 23/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 93 % | 17 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 28 % | 1.7 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 5 % | 0.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 146 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 024 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 476 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 38 092 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Горзионт СНТ | 12 сот. | 2 200 000 | 183 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Газовик СНТ | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Газовик СНТ | 6 сот. | 2 200 000 | 366 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Горизонт СНТ | 12,1 сот. | 1 700 000 | 140 496 | снят (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Гелиос СНТ | 7,9 сот. | 3 950 000 | 500 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Горзионт СНТ | 42 сот. | 8 000 000 | 190 476 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Горизонт СНТ | 6 сот. | 1 250 000 | 208 333 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Горизонт СНТ | 9 сот. | 2 700 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Гелла СНТ | 20 сот. | 2 900 000 | 145 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Гелла СНТ | 40 сот. | 5 800 000 | 145 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 65 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 199 / 50 000 / 84 127 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 166 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 008 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 849 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 533 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 642 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −65 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −39 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 12.2 км | Витамины СНТ | 80 м² | 5 сот. | 4 900 000 | 61 250 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Протасово д. | 63 м² | 6 сот. | 5 300 000 | 84 127 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Протасово д. | 63 м² | 4,6 сот. | 2 199 000 | 34 905 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Боково д. | 69 м² | 8 сот. | 8 970 000 | 130 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.6 км | Южный СНТ | 64,4 м² | 6,5 сот. | 3 000 000 | 46 584 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.8 км | Мишнево Лайф КП | 70 м² | 6,5 сот. | 3 500 000 | 50 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.4 км | Родник СНТ | 60 м² | 5,5 сот. | 1 997 000 | 33 283 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.2 км | Скобельцино СТ | 70 м² | 6 сот. | 3 700 000 | 52 857 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Мечта СНТ | 82,4 м² | 4,5 сот. | 2 323 620 | 28 199 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.8 км | Воря-3 СНТ | 60 м² | 4,8 сот. | 3 000 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.06.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Снт "Надежда" дом крайний к лесу! По документам 5 сот по факту 7 сот. Дом, беседка новые строили для себя! Дом: - пескобетонные блоки, каждые третий ряд армирован, 2 этаж брус; - фундамент лента с траншеей 3 м глубины; - дом строился для себя с высоким запасом прочности; Земля: участок ухоженный, сухой отсыпанный плодородным грунтом, засеян газон, плодовые деревья, цветы; - на участке новая беседка и хоз. Блок; - вода поливочная техническая, можно сделать скважину для питьевой.