Фряновское ш., 28 км от МКАД
Озон-2 СНТ, Щелково гор. округ
Дача 30 м², участок 6,5 сот., бревно.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 15.06.2026.
Рейтинг 39/100 · уверенность 59 %
Земля ≈209 тыс. ₽/сот. × 6,5 сот. = 1,36 млн → дом ≈1,14 млн ₽, 38 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 49 тыс.–107 тыс. ₽/м², медиана 77 тыс.
Ремонт ≈300 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,15 млн / целевая ≈1,93 млн / пессимист. ≈1,72 млн → от пессимистичной прибыль −709 тыс. ₽, маржа −41 %, ROI −29 %.
Коммуникации: скважина; газ — баллоны; отопление — печь; в описании: баня.
До ст. Красноармейск ≈4,9 км по прямой; до МКАД 28 км, на машине ≈47 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25873
Рейтинг 39/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 59 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 78 % | 5.5 |
| участок | 5 | 23 % | 1.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 209 074 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 359 000 ₽ (6,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 141 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 38 033 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Вторая Алексеевка д. | 15,4 сот. | 4 000 000 | 259 740 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 5,2 сот. | 1 094 100 | 210 404 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | Вторая Алексеевка д. | 10 сот. | 1 900 000 | 190 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Озон-2 СНТ | 8 сот. | 1 800 000 | 225 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Вторая Алексеевка д. | 25 сот. | 19 000 000 | 760 000 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Вторая Алексеевка д. | 20,6 сот. | 4 900 000 | 237 864 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Вторая Алексеевка д. | 10 сот. | 2 100 000 | 210 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Вторая Алексеевка д. | 10 сот. | 3 300 000 | 330 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Вторая Алексеевка д. | 5,1 сот. | 1 064 700 | 208 765 | снят (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Вторая Алексеевка д. | 10 сот. | 1 900 000 | 190 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 48 611 / 76 667 / 106 667 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 145 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 038 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 930 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 716 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -709 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −41 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −29 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.4 км | Новое Орлово КП | 30 м² | 4,5 сот. | 2 300 000 | 76 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Орлово Парк пос. | 30 м² | 9 сот. | 6 000 000 | 200 000 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Воря-3 СНТ | 29,6 м² | 6 сот. | 1 550 000 | 52 365 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | 33 м² | 4 сот. | 3 100 000 | 93 939 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8 км | Мишнево Лайф КП | 30 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 106 667 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Воря-2 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 50 000 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | 35 м² | 4,3 сот. | 1 900 000 | 54 286 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.4 км | Нагорное-3 СНТ | 31,7 м² | 6,3 сот. | 3 000 000 | 94 637 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Вторая Алексеевка д. | 22 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 90 909 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Березка-2 СНТ | 36 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 48 611 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.06.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 19.06.2026 | 2 500 000 (−1 000 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача от собственника! В имуществе с 2003 года. 6,5 по документам, по факту порядка 10соток. Везде проведен свет. Вода скважина, проведена в баню с бойлером и с водонагревателем на кухню. Газовые балоны на бутовке для газовой плиты на кухне и на доме для отопления. Баня, теннисный стол сделанный своими руками как и почти все на этом участке. В доме отопление: электрическое, печь, газ. Идеальный готовый вариант для отдыха на природе, в дали от городской суеты. И с желанием пристроить и подделать под себя. Речка в пяти минутах ходьбы, торфяное озеро так же не очень далеко. Наша сторона Снт тупиковая, потока машин нет. Председатель очень ответственный человек, деньги на ветер не собирается, кстати в планах сделать шлагбаум с подключением станции Алисы для удобного пользования с колонки. Подключить Интернет тоже не проблема. Калитка в лес, во круг всего Снт очень грибное место, много белых грибов. Ворота на территорию так же имеются для парковки автомобиля. По всем вопросам пожалуйста пишите, после смс можем созвонился, тк могу быть на работе. Торг присутствует.