Фряновское ш., 19 км от МКАД
Строитель-5 СНТ, Щелково гор. округ
Дача 52 м², участок 7,8 сот., брус.
Цена 2,2 млн ₽, снижали с 2,7 млн; первая цена 2,7 млн ₽ от 11.06.2026.
Рейтинг 45/100 · уверенность 68 %
Земля ≈162 тыс. ₽/сот. × 7,8 сот. = 1,26 млн → дом ≈939 тыс. ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 48 тыс.–80 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈840 тыс., покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,25 млн / целевая ≈2,93 млн / пессимист. ≈2,6 млн → от пессимистичной прибыль −106 тыс. ₽, маржа −4 %, ROI −4 %.
Коммуникации: свет — есть; в описании: печь, скважина, газ, нет септика (туалет на улице).
До ст. Фрязино-Пассажирская ≈3,9 км по прямой; до МКАД 19 км, на машине ≈43 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25866
Рейтинг 45/100 · уверенность 68 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 31 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 85 % | 5.2 |
| участок | 5 | 35 % | 2.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 63 % | 9.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 161 719 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 261 000 ₽ (7,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 939 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 058 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Строитель-5 СНТ | 6,4 сот. | 1 500 000 | 234 375 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Майский ОНТ | 8 сот. | 1 050 000 | 131 250 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Заозерный СНТ | 9,1 сот. | 1 150 000 | 126 374 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Гвардейский мкр | 10 сот. | 3 500 000 | 350 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Богослово д. | 8 сот. | 1 100 000 | 137 500 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Богослово д. | 7,6 сот. | 2 400 000 | 315 789 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | 10 сот. | 4 000 000 | 400 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.1 км | Богослово д. | 10 сот. | 3 000 000 | 300 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Богослово д. | 30 сот. | 11 700 000 | 390 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Богослово д. | 20 сот. | 8 200 000 | 410 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 52 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 840 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 48 421 / 60 000 / 79 929 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 255 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 092 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 930 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 604 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -106 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −4 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −4 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.1 км | Заозерный СНТ | 50 м² | 10 сот. | 3 000 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Заозерный СНТ | 54 м² | 8 сот. | 4 200 000 | 77 778 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Заозерный СНТ | 47,5 м² | 9,3 сот. | 2 300 000 | 48 421 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Трубино Лайф КП | 54 м² | 7,9 сот. | 2 990 000 | 55 370 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Труд-2 СНТ | 50 м² | 8 сот. | 2 600 000 | 52 000 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Ивушка-2 СНТ | 50 м² | 4 сот. | 3 800 000 | 76 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Плещеево СНТ | 56,3 м² | 5,2 сот. | 4 500 000 | 79 929 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Строитель СНТ | 55 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Спутник СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Горки-2 СНТ | 54 м² | 8,2 сот. | 3 200 000 | 59 259 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.06.2026 | 2 700 000 | история площадки |
| 03.07.2026 | 2 200 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продажа По Садовой Книге Характеристики. Количество комнат 4. Площадь дома- 52 м. Площадь участка 7,8 сот. Этажей -2. Категория земель садовое некоммерческое товарищество ( Снт). Год постройки -2015 г. Материал стен -брус. Санузел на улице. Электричество есть. Газ балконный. Водоснабжение -скаважина. Расстояние до Мкад 30 км. Описание. Продается земельный участок 7,8 сот. С двухэтажным домом площадью 52 кв. М. (6х6). На винтовых сваях. 1 этаж гостиная с печь-камином, кухня, спальня, прихожая. 2 этаж комната и балкон. На участке летняя кухня площадь 5х3 метра с летней террасой. Бытовка, дровник, 4- сарая, санузел уличный, душ с водонагревателем, летняя скважина, электричество. Можно доехать от Фрязино на 54 автобусе за 10- 15 минут. По желанию оставим всю мебель обстановку также 2 холодильника, 2 телевизора, музыкальный центр.