Фряновское ш., 17 км от МКАД
Фрязино г., Фрязино гор. округ
Дача 40 м², участок 5,3 сот., кирпич.
Цена 2,7 млн ₽; цена не менялась с 20.04.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 59 %
Земля ≈218 тыс. ₽/сот. × 5,3 сот. = 1,16 млн → дом ≈1,54 млн ₽, 39 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 61 тыс.–247 тыс. ₽/м², медиана 79 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,35 млн / целевая ≈3,02 млн / пессимист. ≈2,68 млн → от пессимистичной прибыль −414 тыс. ₽, маржа −15 %, ROI −13 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Фрязино-Пассажирская ≈2,1 км по прямой; до МКАД 17 км, на машине ≈38 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25864
Рейтинг 27/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 46 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 19.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 99 % | 6.4 |
| участок | 5 | 12 % | 0.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 4 % | 0.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 217 905 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 155 000 ₽ (5,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 545 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 38 625 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | Майский ОНТ | 8 сот. | 1 050 000 | 131 250 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Березка СНТ | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Лесное Фрязино-2 СНТ | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Лесовод СНТ | 4 сот. | 1 600 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Лесное Фрязино СНТ | 8,5 сот. | 4 200 000 | 494 118 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Лесовод СНТ | 5 сот. | 1 350 000 | 270 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | 50 сот. | 125 000 000 | 2 500 000 | снят (цена объявления) 01.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.4 км | Заозерный СНТ | 11,1 сот. | 2 300 000 | 207 207 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Заозерный СНТ | 9,5 сот. | 1 300 000 | 136 842 | снят (цена объявления) 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | 4 сот. | 3 000 000 | 750 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 60 606 / 79 412 / 246 711 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 351 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 183 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 016 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 681 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -414 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −15 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −13 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.7 км | Орлово Парк-3 КП | 40 м² | 6 сот. | 20 000 000 | 500 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.2 км | Рябинка-1 СНТ | 40 м² | 7 сот. | 3 000 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.3 км | Авиатор СНТ | 40 м² | 4,2 сот. | 5 100 000 | 127 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.9 км | Свердловский рп | 36 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 119 444 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Аничково пос. | 35 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 74 286 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.6 км | Русаль СНТ | 46 м² | 6,2 сот. | 3 500 000 | 76 087 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.1 км | Савинки СНТ | 33 м² | 5 сот. | 2 000 000 | 60 606 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.5 км | 34 м² | 4,9 сот. | 2 700 000 | 79 412 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 11.3 км | Ледово д. | 30,4 м² | 7 сот. | 7 500 000 | 246 711 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14 км | Савинки СНТ | 50 м² | 5 сот. | 4 500 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.04.2026 | 2 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 700 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дачу. Хороший участок, дом из кирпича, добротный гараж. Торг уместен.