Фряновское ш., 41 км от МКАД
Аксиньино д., Щелково гор. округ
Дом 75 м², участок 10 сот.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 23.07.2026.
Рейтинг 62/100 · уверенность 51 %
Земля ≈400 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 4 млн → дом −500 тыс. ₽, −7 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: приличные 3 в 10 км, 53 тыс.–166 тыс. ₽/м², медиана 85 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,87 млн / целевая ≈6,18 млн / пессимист. ≈5,49 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,22 млн ₽, маржа 22 %, ROI 28 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: газ — есть; в описании: баня, колодец, септик (по описанию).
До ст. Красноармейск ≈11,3 км по прямой; до МКАД 41 км, на машине ≈45 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №25858
Рейтинг 62/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 121 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 57 % | 24.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 84 % | 15.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 28 % | 1.7 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 400 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 4 000 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −500 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −6 667 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Аксиньино д. | 9 сот. | 2 882 000 | 320 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Аксиньино д. | 6,9 сот. | 2 367 000 | 343 043 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Аксиньино д. | 12 сот. | 5 000 000 | 416 667 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Аксиньино д. | 11 сот. | 4 400 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Аксиньино д. | 25 сот. | 10 500 000 | 420 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Аксиньино д. | 9 сот. | 3 600 000 | 400 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Аксиньино д. | 13 сот. | 5 200 000 | 400 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Аксиньино д. | 8,3 сот. | 3 336 000 | 401 928 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Аксиньино д. | 8 сот. | 3 200 000 | 400 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Аксиньино д. | 11 сот. | 4 400 000 | 400 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 75 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, септик |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 52 857 / 85 244 / 166 205 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 866 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 523 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 179 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 493 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 218 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 22 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 28 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.2 км | Вторая Алексеевка д. да: «санузел» + «ремонт» | 72,2 м² | 10 сот. | 12 000 000 | 166 205 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Пружонка СНТ да: «туалет и ванна» + «кухонный гарнитур» | 70 м² | 10 сот. | 3 700 000 | 52 857 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Назимиха д. да: «санузел» + «меблирован» | 82 м² | 10 сот. | 6 990 000 | 85 244 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.07.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Вашему вниманию предлагается жилой дом с земельным участком. Площадь дома составляет 75м2, площадь участка 10 соток, огорожен забором по всему периметру. Коммуникации заведены в дом: свет, газ, вода (колодец), канализация (септик). Участок прямоугольной формы, есть возможность увеличить еще на 10 соток. Также на участке имеется сарай, баня, все требует реконструкции. В пешей доступности продуктовый магазин, пункт выдачи озон, автобусная остановка. Данный объект возможно приобрести в ипотеку, показы производятся по договоренности,