Фряновское ш., 25 км от МКАД
Сады на Реке дп, Щелково гор. округ
Дом 32,3 м², участок 6 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 5 млн; первая цена 5 млн ₽ от 07.04.2026.
Рейтинг 36/100 · уверенность 63 %
Земля ≈182 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,09 млн → дом ≈2,41 млн ₽, 74 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 73 тыс.–203 тыс. ₽/м², медиана 114 тыс.
Ремонт ≈346 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,77 млн / целевая ≈3,39 млн / пессимист. ≈3,02 млн → от пессимистичной прибыль −306 тыс. ₽, маржа −10 %, ROI −9 %.
Коммуникации: скважина; септик; газ — по границе; в описании: баня.
До ст. Фрязино-Пассажирская ≈10,1 км по прямой; до МКАД 25 км, на машине ≈47 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25849
Рейтинг 36/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 39 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 38 % | 2.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 182 353 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 094 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 406 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 74 489 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Сутоки д. | 12,1 сот. | 3 670 000 | 303 306 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Сады на Реке дп | 8 сот. | 1 600 000 | 200 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Сады на Реке дп | 7,5 сот. | 1 800 000 | 240 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Сады на Реке дп | 10 сот. | 1 750 000 | 175 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Сады на Реке дп | 9,4 сот. | 1 550 000 | 164 894 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Сады на Реке дп | 17 сот. | 4 990 000 | 293 529 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Сутоки д. | 6,6 сот. | 2 500 000 | 378 788 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Сады на Реке дп | 5,8 сот. | 1 290 000 | 222 414 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Сады на Реке дп | 7,8 сот. | 1 650 000 | 211 538 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сады на Реке дп | 8,5 сот. | 1 500 000 | 176 471 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 32,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 346 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 73 333 / 113 889 / 203 125 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 769 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 581 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 392 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 015 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -306 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −10 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −9 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Новое Литвиново СПК | 32 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 112 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Новое Литвиново СПК | 30 м² | 6,9 сот. | 2 200 000 | 73 333 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Новое Литвиново СПК | 35,4 м² | 6 сот. | 3 750 000 | 105 932 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Сады на Реке дп | 36 м² | 9 сот. | 3 500 000 | 97 222 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сады на Реке дп | 36 м² | 6 сот. | 4 150 000 | 115 278 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Протасово д. | 32 м² | 7,2 сот. | 6 500 000 | 203 125 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Литвиновские резиденции КП | 29 м² | 4 сот. | 4 990 000 | 172 069 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Озерный СНТ | 36,8 м² | 7,5 сот. | 3 700 000 | 100 543 | снято (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Сатурн СНТ | 40 м² | 5,2 сот. | 5 900 000 | 147 500 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Старая Слобода д. | 30 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 126 667 | снято (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.04.2026 | 4 999 999 | история площадки |
| 15.04.2026 | 4 499 999 (−500 000) | история площадки |
| 25.04.2026 | 4 250 000 (−249 999) | история площадки |
| 13.05.2026 | 4 100 000 (−150 000) | история площадки |
| 23.05.2026 | 3 799 999 (−300 001) | история площадки |
| 06.06.2026 | 3 599 999 (−200 000) | история площадки |
| 15.06.2026 | 3 399 999 (−200 000) | история площадки |
| 27.06.2026 | 3 300 000 (−99 999) | история площадки |
| 09.07.2026 | 3 500 000 (+200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дом баня,6х6 каркас, -Септик. -Бойлер на горячую воду, разведены все инженерные системы по дому, -Санузел. -Газ по границе с поселком. Дом зарегистрирован можно прописаться. На участке установлен забор. Локация: расположен в закрытом поселке "Сады на реке" в 30 км от Мкад, экологически чистый Щелковский р-н. Отличные Видовые Характеристики! Солнечная Сторона, 5 Минут ДО Реки "Воря"! В 20 минутах пешком, карьер шикарный). Звоните спрашивайте собственник! Торг. Дом забронирован!