Фряновское ш., 23 км от МКАД
Октябрьский пос., Одинцовский гор. округ
Дача 75 м², участок 7,6 сот.
Цена 2,89 млн ₽; цена не менялась с 08.08.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 61 %
Земля ≈89 тыс. ₽/сот. × 7,6 сот. = 673 тыс. → дом ≈2,21 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 37 тыс.–87 тыс. ₽/м², медиана 54 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈2,45 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,03 млн / целевая ≈3,62 млн / пессимист. ≈3,22 млн → от пессимистичной прибыль −634 тыс. ₽, маржа −20 %, ROI −16 %.
Коммуникации: летний водопровод; нет септика (туалет вне дома); в описании: скважина.
До ст. Фрязино-Пассажирская ≈7 км по прямой; до МКАД 23 км, на машине ≈49 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25847
Рейтинг 30/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 45 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 62 % | 3.8 |
| участок | 5 | 33 % | 2 |
| ₽/м² дома | 12 | 30 % | 4.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 88 616 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 673 000 ₽ (7,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 215 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 533 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Октябрьский пос. | 5,9 сот. | 950 000 | 161 017 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Богослово д. | 9 сот. | 700 000 | 77 778 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Октябрьский СНТ | 8 сот. | 480 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Заозерный СНТ | 7 сот. | 1 200 000 | 171 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Заозерный СНТ | 8 сот. | 950 000 | 118 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Заозерный СНТ | 6 сот. | 1 550 000 | 258 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Заозерный СНТ | 7 сот. | 550 000 | 78 571 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Богослово д. | 6 сот. | 1 950 000 | 325 000 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Заозерный СНТ | 8,5 сот. | 1 790 000 | 210 588 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Богослово д. | 6,7 сот. | 2 950 000 | 440 299 | снят (цена объявления) 11.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 75 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 585 / 54 167 / 87 179 |
| цена объекта | 2 888 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 454 800 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 026 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 825 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 623 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 221 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -633 800 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −16 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.3 км | Останкино д. | 75 м² | 10 сот. | 3 000 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Заозерный СНТ | 75 м² | 7,2 сот. | 5 100 000 | 68 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Литвиново-1 СНТ | 78,3 м² | 5,5 сот. | 6 000 000 | 76 628 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Витамины СНТ | 80 м² | 5 сот. | 4 900 000 | 61 250 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | 78,9 м² | 5 сот. | 3 200 000 | 40 558 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.3 км | Река КП | 78 м² | 6,5 сот. | 6 800 000 | 87 179 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Литвиново КП | 70 м² | 6 сот. | 11 500 000 | 164 286 выброс, не в счёт | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Эколог СНТ | 80 м² | 9 сот. | 3 425 000 | 42 812 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Витамины СНТ | 82 м² | 4,5 сот. | 3 000 000 | 36 585 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | 72 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 54 167 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.08.2026 | 2 888 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 888 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам участок 7.6 сотки с дачным домом ( дом не оформлен? Дом 50 кв м без терраски. Крыша новая с утеплением + второй и первый этаж утеплены минватой и обшиты осб. В доме электричество 9квт, новый счетчик, разводка вся новая. Вода введена в дом, летний водопровод, стоит водонагреватель под раковиной на 10 литров. Окна в доме все новые, качественные. Туалет на улице. В доме есть биотуалет без запаха, в на прохладное время пользовались. Отопление конвекторы и обогреватели. Терраска с кладовкой. Бытовка металлическая 9 метров. Душ летний. Скважина артезианская 53 метра, вода прекрасная. Начали строить верандочку, но дело не дошло. На участке яблони, черная и красная смородина. Земля плодоносная. Соседи сзади и справа. Слева участок ликвидирован, за ним лэп. Вокруг лес с грибами и ягодами. Вьезд через деревню Богослово и бетонку. Рядом речка 100 м, красивые вид и тишина. Место хорошее на возвышенности, участок сухой даже при обильном таянии снега. Все вопросы по телефону. Собственник. Показ по договорённости. Всё вывезем из дома и участка ненужное при заключении сделки.