Фряновское ш., 40 км от МКАД
Степаньково д., Щелково гор. округ
Дача 24 м², участок 7,6 сот.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 2,8 млн; первая цена 2,1 млн ₽ от 12.05.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 58 %
Земля ≈152 тыс. ₽/сот. × 7,6 сот. = 1,16 млн → дом ≈1,34 млн ₽, 56 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 53 тыс.–171 тыс. ₽/м², медиана 102 тыс.
Ремонт ≈380 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,31 млн / целевая ≈2,08 млн / пессимист. ≈1,85 млн → от пессимистичной прибыль −655 тыс. ₽, маржа −35 %, ROI −26 %.
Коммуникации: скважина.
До ст. Красноармейск ≈10,7 км по прямой; до МКАД 40 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25844
Рейтинг 30/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 52 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 86 % | 18.4 |
| торг | 5 | 71 % | 5.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 33 % | 2.4 |
| участок | 5 | 33 % | 2.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 152 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 159 000 ₽ (7,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 341 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 55 875 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Солнечный СНТ | 7,3 сот. | 1 050 000 | 143 836 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Солнечный СНТ | 9 сот. | 2 500 000 | 277 778 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | 7,3 сот. | 1 200 000 | 164 384 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | Солнечный СНТ | 10 сот. | 1 400 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Степаньково д. | 9,2 сот. | 4 600 000 | 500 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Тарасовка с. | 17,9 сот. | 4 800 000 | 268 156 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Степаньково д. | 24 сот. | 4 000 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Степаньково д. | 30 сот. | 4 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Тарасовка с. | 10 сот. | 1 600 000 | 160 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 12,6 сот. | 2 400 000 | 190 476 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 24 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 380 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 53 333 / 102 500 / 170 833 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 312 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 196 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 081 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 850 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -655 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −35 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −26 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6 км | Малые Петрищи д. | 24 м² | 6 сот. | 2 399 999 | 100 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Малые Петрищи д. | 24 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 108 333 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Надежда СНТ | 24 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Козино д. | 24 м² | 5 сот. | 1 280 000 | 53 333 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Птицевод СНТ | 25 м² | 5,4 сот. | 1 800 000 | 72 000 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Орехово-1 СНТ | 20 м² | 8 сот. | 2 100 000 | 105 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.2 км | Воря-13 СНТ | 24 м² | 5 сот. | 1 700 000 | 70 833 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.6 км | Полесье СНТ | 24 м² | 5,6 сот. | 2 050 000 | 85 417 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.2 км | Сады на Реке дп | 24 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 133 333 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.5 км | Орбита-1 СНТ | 24 м² | 7,3 сот. | 4 100 000 | 170 833 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.05.2026 | 2 100 000 | история площадки |
| 11.06.2026 | 2 500 000 (+400 000) | история площадки |
| 09.07.2026 | 2 800 000 (+300 000) | история площадки |
| 25.07.2026 | 2 500 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача! Летний домик 24м3, участок 7,57 сотки. На участке бытовка, беседка 3х3, скважина, плодовые деревья и кусты. Электричество 15 квт. Торг!