Фряновское ш., 33 км от МКАД
ВамДом Петровское КП, Щелково гор. округ
Дом 80 м², участок 7 сот., сэндвич-панели.
Цена 1,5 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 4 млн ₽ от 20.05.2025.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 92/100 · уверенность 55 %
Земля ≈161 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 1,12 млн → дом ≈376 тыс. ₽, 5 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 35 тыс.–102 тыс. ₽/м², медиана 69 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,37 млн / целевая ≈5,73 млн / пессимист. ≈5,09 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,22 млн ₽, маржа 44 %, ROI 77 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Красноармейск ≈6 км по прямой; до МКАД 33 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25841
Рейтинг 92/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 38 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 45.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 96 % | 18.6 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 69 % | 4.5 |
| участок | 5 | 27 % | 1.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 15.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 160 609 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 124 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 376 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 4 700 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Петровское с. | 11 сот. | 5 000 000 | 454 545 | снят (цена объявления) 07.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Петровское с. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Петровское с. | 7 сот. | 4 500 000 | 642 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Петровское с. | 8 сот. | 3 450 000 | 431 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Петровское с. | 30 сот. | 5 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Петровское с. | 22,7 сот. | 3 600 000 | 158 590 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Петровское с. | 30 сот. | 4 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Петровское с. | 15 сот. | 2 790 000 | 186 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Петровское с. | 7 сот. | 2 950 000 | 421 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Петровское с. | 7 сот. | 3 950 000 | 564 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 585 / 69 000 / 102 064 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 368 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 050 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 731 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 094 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 219 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 44 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 77 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Новое Огуднево 3 КП | 70 м² | 7 сот. | 4 700 000 | 67 143 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Сады на Реке дп | 88 м² | 6 сот. | 7 300 000 | 82 955 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Орлово Парк пос. | 87,2 м² | 6,1 сот. | 8 900 000 | 102 064 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Орлово Парк-2 КП | 101,2 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 34 585 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Сутоки д. | 100 м² | 10 сот. | 6 900 000 | 69 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.05.2025 | 4 000 000 | история площадки |
| 27.05.2025 | 3 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 23.06.2025 | 3 200 000 (−600 000) | история площадки |
| 10.07.2025 | 2 900 000 (−300 000) | история площадки |
| 31.07.2025 | 2 700 000 (−200 000) | история площадки |
| 04.08.2025 | 2 650 000 (−50 000) | история площадки |
| 31.08.2025 | 2 100 000 (−550 000) | история площадки |
| 13.10.2025 | 1 700 000 (−400 000) | история площадки |
| 22.10.2025 | 1 650 000 (−50 000) | история площадки |
| 15.05.2026 | 2 000 000 (+350 000) | история площадки |
| 18.05.2026 | 1 500 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Срочная Продажа! Метраж дома больше, чем указано в объявлении Участок правильной формы, Домокомплект установлен, Свободная планировка, Электричество подключено 30квт. Установлены сваи с двух сторон под большие веранды. Окна и пол есть, готовы для продолжения строительства. 7 соток, участок сухой, местоположение удачное.