Фряновское ш., 8 км от МКАД
Лесные Поляны пос., Пушкинский гор. округ
Дача 25 м², участок 5 сот., брус.
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 5 млн; первая цена 5 млн ₽ от 24.02.2026.
Рейтинг 36/100 · уверенность 57 %
Земля ≈595 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 2,98 млн → дом ≈224 тыс. ₽, 9 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 39 тыс.–230 тыс. ₽/м², медиана 136 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,63 млн / целевая ≈3,27 млн / пессимист. ≈2,91 млн → от пессимистичной прибыль −212 тыс. ₽, маржа −7 %, ROI −7 %.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Детская ≈2,2 км по прямой; до МКАД 8 км, на машине ≈32 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25837
Рейтинг 36/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 30 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 7 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 595 238 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 976 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 224 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 8 960 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Восход-4 СНТ | 5 сот. | 3 800 000 | 760 000 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Лесные Поляны пос. | 8 сот. | 3 360 000 | 420 000 | снят (цена объявления) 27.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Флора-2 СНТ | 7 сот. | 5 300 000 | 757 143 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Исток СНТ | 6 сот. | 4 000 000 | 666 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Флора-2 СНТ | 5 сот. | 3 750 000 | 750 000 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Исток СНТ | 11 сот. | 12 790 000 | 1 162 727 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Восход-4 СНТ | 7 сот. | 4 000 000 | 571 429 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ветеран Космоса СНТ | 6 сот. | 6 000 000 | 1 000 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ветеран Космоса СНТ | 6 сот. | 5 000 000 | 833 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Энергостроитель СНТ | 12,9 сот. | 3 500 000 | 271 318 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 39 088 / 136 380 / 230 000 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 635 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 453 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 272 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 908 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -212 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −7 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −7 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.3 км | Лесное Фрязино-2 СНТ | 25 м² | 5,6 сот. | 3 000 000 | 120 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | 26 м² | 6,4 сот. | 4 500 000 | 173 077 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.9 км | 24 м² | 4 сот. | 570 000 | 23 750 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.6 км | Заря-2 СНТ | 24 м² | 4,1 сот. | 3 500 000 | 145 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Славяне ТСН | 30 м² | 7,2 сот. | 4 200 000 | 140 000 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Гребнево д. | 30 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 100 000 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | 20 м² | 4,7 сот. | 4 600 000 | 230 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6 км | 30 м² | 3,6 сот. | 7 000 000 | 233 333 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.3 км | Лесная Сказка СНТ | 29 м² | 6 сот. | 3 850 000 | 132 759 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Гребнево д. | 30,7 м² | 6,4 сот. | 1 200 000 | 39 088 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.02.2026 | 5 000 000 | история площадки |
| 07.03.2026 | 4 999 999 (−1) | история площадки |
| 23.03.2026 | 4 600 000 (−399 999) | история площадки |
| 26.05.2026 | 3 800 000 (−800 000) | история площадки |
| 05.08.2026 | 3 500 000 (−300 000) | история площадки |
| 08.08.2026 | 4 300 000 (+800 000) | история площадки |
| 15.08.2026 | 3 200 000 (−1 100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся уютная дача С Баней 3 200 000 Руб. Участок расположен так, что с территории есть прямой выход в лес наслаждайтесь прогулками, собирайте грибы и ягоды, дышите чистым воздухом в любое время года. При этом вы не отрезаны от цивилизации: вся необходимая городская инфраструктура магазины, аптеки, остановки общественного транспорта находится в шаговой доступности. Особенности объекта: Ухоженная дача, пригодная для сезонного проживания и отдыха; Добротная баня 6 на 4м место для релаксации и оздоровления; Круглогодичный подъезд добраться можно в любое время года (рядом платформа Детская); Прямой договор с Мосэнерго: никаких посредников, стабильное электроснабжение и понятные платежи. Документы готовы к сделке. Один собственник. Записывайтесь на просмотр покажу все преимущества лично!