Фряновское ш., 8 км от МКАД
Лесные Поляны пос., Пушкинский гор. округ
Дача 20 м², участок 5 сот.
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 4,3 млн; первая цена 3,8 млн ₽ от 03.08.2026.
Рейтинг 43/100 · уверенность 54 %
Земля ≈595 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 2,98 млн → дом ≈224 тыс. ₽, 11 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 35 тыс.–310 тыс. ₽/м², медиана 188 тыс.
Ремонт ≈—, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,52 млн / целевая ≈3,17 млн / пессимист. ≈2,81 млн → от пессимистичной прибыль ≈94 тыс. ₽, маржа 3 %, ROI 4 %.
Коммуникации: в описании: печь, баня, скважина, септик (по описанию).
До ст. Детская ≈2,2 км по прямой; до МКАД 8 км, на машине ≈32 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25836
Рейтинг 43/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 49 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 7 % | 3.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 7 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 595 238 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 976 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 224 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 200 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Восход-4 СНТ | 5 сот. | 3 800 000 | 760 000 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Лесные Поляны пос. | 8 сот. | 3 360 000 | 420 000 | снят (цена объявления) 27.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Флора-2 СНТ | 7 сот. | 5 300 000 | 757 143 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Исток СНТ | 6 сот. | 4 000 000 | 666 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Флора-2 СНТ | 5 сот. | 3 750 000 | 750 000 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Исток СНТ | 11 сот. | 12 790 000 | 1 162 727 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Восход-4 СНТ | 7 сот. | 4 000 000 | 571 429 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ветеран Космоса СНТ | 6 сот. | 6 000 000 | 1 000 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ветеран Космоса СНТ | 6 сот. | 5 000 000 | 833 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Энергостроитель СНТ | 12,9 сот. | 3 500 000 | 271 318 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 0 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 000 / 187 500 / 310 000 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 517 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 341 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 165 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 814 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 94 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 3 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 4 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Энергостроитель СНТ | 20 м² | 7 сот. | 3 000 000 | 150 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | 20 м² | 4,7 сот. | 4 600 000 | 230 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8 км | Лесные Поляны СНТ | 20 м² | 6 сот. | 6 200 000 | 310 000 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Ручеек-1 СНТ | 20 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 145 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Коммунальник СНТ | 20 м² | 3,5 сот. | 4 800 000 | 240 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.3 км | Свердловчанка СНТ | 20 м² | 7,2 сот. | 3 000 000 | 150 000 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.3 км | Дружба СНТ | 20 м² | 4,5 сот. | 700 000 | 35 000 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Серково д. | 17,5 м² | 6 сот. | 4 099 000 | 234 229 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.7 км | Савинки СНТ | 20 м² | 5,4 сот. | 1 700 000 | 85 000 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17 км | Лесные Поляны пос. | 20 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 225 000 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 3 800 000 | история площадки |
| 05.08.2026 | 3 500 000 (−300 000) | история площадки |
| 08.08.2026 | 4 300 000 (+800 000) | история площадки |
| 15.08.2026 | 3 500 000 (−800 000) | история площадки |
| 18.08.2026 | 3 200 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача площадью 20 м2, построенная в 2001 году. Дом выполнен из экспериментальных материалов с косметическим ремонтом. Внутри вас ждет просторная терраса, где можно наслаждаться свежим воздухом. В доме установлен современна печь, создающая атмосферу уюта и тепла. На участке площадью 5 соток расположена баня, идеально подходящая для отдыха и релаксации. Для удобства гостей предусмотрены кабельное и цифровое ТВ. Водоснабжение осуществляется через скважину, а канализация представлена септиком. Участок огорожен забором, что обеспечивает приватность и безопасность. Рядом находится асфальтированная дорога, обеспечивающая удобный подъезд к дому. В шаговой доступности расположен магазин, что делает проживание здесь еще более комфортным. Этот дом идеальное место для тех, кто ищет спокойствие и гармонию с природой. Возможен разумный торг, если Вы действительно настроены на быструю покупку. В лесу заканчивается обустройство парковой территории. Из Щелково 7 можно будет пройти по благоустроенному парку прямо до участка. Одна из дорожек выходит рядом с участком.