Фряновское ш., 27 км от МКАД
Заря-1 СНТ, Щелково гор. округ
Дом 40 м², участок 5,3 сот., кирпич.
Цена 2,7 млн ₽; цена не менялась с 21.04.2026.
Рейтинг 60/100 · уверенность 58 %
Земля ≈318 тыс. ₽/сот. × 5,3 сот. = 1,69 млн → дом ≈1,01 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 65 тыс.–186 тыс. ₽/м², медиана 124 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5 млн / целевая ≈4,5 млн / пессимист. ≈4 млн → от пессимистичной прибыль ≈909 тыс. ₽, маржа 23 %, ROI 29 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Фрязино-Пассажирская ≈1,2 км по прямой; до МКАД 27 км, на машине ≈38 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №25834
Рейтинг 60/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 68 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 59 % | 26.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 19.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 12 % | 0.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 42 % | 6.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 318 446 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 688 000 ₽ (5,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 012 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 300 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Березка СНТ | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Лесовод СНТ | 4 сот. | 1 600 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | 50 сот. | 125 000 000 | 2 500 000 | снят (цена объявления) 01.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | Лесовод СНТ | 5 сот. | 1 350 000 | 270 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | 10 сот. | 15 500 000 | 1 550 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.9 км | 4 сот. | 3 000 000 | 750 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2 км | Энергетик СНТ | 10,3 сот. | 2 999 999 | 291 262 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | 6 сот. | 3 100 000 | 516 667 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.1 км | 12 сот. | 6 200 000 | 516 667 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.2 км | Новофрязино д. | 8 сот. | 5 990 000 | 748 750 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 65 116 / 124 084 / 185 950 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 005 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 755 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 504 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 004 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 909 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 29 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.1 км | 42 м² | 5 сот. | 7 000 000 | 166 667 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.3 км | Имени 6 Фестиваля СНТ | 42 м² | 4,3 сот. | 4 500 000 | 107 143 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Серково д. | 40 м² | 6 сот. | 6 700 000 | 167 500 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Мишнево д. | 40 м² | 6,4 сот. | 3 900 000 | 97 500 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | 46 м² | 3 сот. | 7 200 000 | 156 522 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.7 км | Серково д. | 39 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 141 026 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Васильевское д. | 43 м² | 4 сот. | 2 800 000 | 65 116 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Топорки СНТ | 44 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 79 545 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Витамины СНТ | 48 м² | 7,7 сот. | 3 490 000 | 72 708 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Загорянский дп | 48,4 м² | 7,7 сот. | 9 000 000 | 185 950 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.04.2026 | 2 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 700 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача во Фрязино.Хороший участок, кирпичный дом и добротный гараж.