Фряновское ш., 14 км от МКАД
Энергостроитель СНТ, Щелково гор. округ
Дача 42,7 м², участок 4,6 сот.
Цена 2,8 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 03.07.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 60 %
Земля ≈276 тыс. ₽/сот. × 4,6 сот. = 1,27 млн → дом ≈1,53 млн ₽, 36 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 68 тыс.–97 тыс. ₽/м², медиана 83 тыс.
Ремонт ≈754 тыс., покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,44 млн / целевая ≈3,1 млн / пессимист. ≈2,75 млн → от пессимистичной прибыль −383 тыс. ₽, маржа −14 %, ROI −12 %.
Коммуникации: колодец; в описании: септик (по описанию).
До ст. Детская ≈2 км по прямой; до МКАД 14 км, на машине ≈32 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25833
Рейтинг 31/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 14 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 44 % | 2.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 5 % | 0.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 12 % | 1.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 276 304 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 271 000 ₽ (4,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 529 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 35 808 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Энергостроитель СНТ | 12,9 сот. | 3 500 000 | 271 318 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Исток СНТ | 11 сот. | 12 790 000 | 1 162 727 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Исток СНТ | 6 сот. | 4 000 000 | 666 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Заозерный СНТ | 6,4 сот. | 2 800 000 | 437 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Флора-2 СНТ | 7 сот. | 5 300 000 | 757 143 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Флора-2 СНТ | 5 сот. | 3 750 000 | 750 000 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Электрик СНТ | 8 сот. | 1 300 000 | 162 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Лесовод СНТ | 5 сот. | 1 350 000 | 270 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Энергетик СНТ | 10,3 сот. | 2 999 999 | 291 262 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Металлист СНТ | 6,5 сот. | 6 800 000 | 1 046 154 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 42,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 754 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 67 500 / 83 333 / 97 222 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 439 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 267 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 095 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 751 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -383 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −12 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.2 км | 40 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 67 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.5 км | 40 м² | 5,3 сот. | 2 700 000 | 67 500 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.8 км | Заозерный СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 30 000 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | 42,2 м² | 6 сот. | 8 150 000 | 193 128 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.3 км | Орлово Парк-3 КП | 40 м² | 6 сот. | 20 000 000 | 500 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Заозерный СНТ | 48 м² | 4,7 сот. | 4 250 000 | 88 542 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 36 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 97 222 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 10.8 км | Витамины СНТ | 42 м² | 4,4 сот. | 3 500 000 | 83 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Горки-1 СНТ | 40 м² | 6,5 сот. | 3 500 000 | 87 500 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Металлист СНТ | 50 м² | 4 сот. | 3 500 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.07.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 28.08.2026 | 2 800 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 800 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дом и земельный участок! Местоположение: рядом со станцией "Детская" 10 минут на машине или 30 минут пешком. Характеристики: участок 7 соток (по документам 5 соток); дом 42 кв. М, в стадии ремонта; поставили дом на новый свайный фундамент подходит для строительства нового дома. На участке: плодовые деревья, туи, кустарники, многолетние растения; новая постройка душ/туалет; сарай; септик на 5 человек, колодец. Инфраструктура и проезд: круглогодичный проезд; большая часть дороги асфальт, в конце отсыпка щебнем. Зимой дорогу чистят; соседи живут круглогодично. Причина продажи: купили более подходящий участок в процессе перестройки. Звоните, чтобы узнать подробности и договориться о просмотре!