Фряновское ш., 20 км от МКАД
Эколог СНТ, Щелково гор. округ
Дача 80 м², участок 9 сот., брус.
Цена 3,42 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 02.04.2026.
Рейтинг 42/100 · уверенность 67 %
Земля ≈307 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 2,77 млн → дом ≈660 тыс. ₽, 8 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 39 тыс.–77 тыс. ₽/м², медиана 68 тыс.
Ремонт ≈1,5 млн, покупка после торга ≈2,91 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,75 млн / целевая ≈4,28 млн / пессимист. ≈3,8 млн → от пессимистичной прибыль −607 тыс. ₽, маржа −16 %, ROI −14 %.
Коммуникации: нет септика (канализации нет); в описании: скважина.
До ст. Фрязино-Пассажирская ≈4,3 км по прямой; до МКАД 20 км, на машине ≈40 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25828
Рейтинг 42/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 31 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 14 % | 0.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 5 |
| участок | 5 | 45 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 91 % | 13.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 307 209 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 765 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 660 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 8 250 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Эколог СНТ | 8,8 сот. | 1 100 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Эколог СНТ | 9,2 сот. | 1 640 000 | 178 261 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Эколог СНТ | 35,7 сот. | 12 900 000 | 361 345 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Эколог СНТ | 37 сот. | 11 500 000 | 310 811 | снят (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Эколог СНТ | 42 сот. | 13 500 000 | 321 429 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Эколог СНТ | 25 сот. | 12 000 000 | 480 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Домостроитель СНТ | 27,7 сот. | 8 600 000 | 310 469 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Назимиха д. | 23 сот. | 8 000 000 | 347 826 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Домостроитель СНТ | 49 сот. | 15 000 000 | 306 122 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Домостроитель СНТ | 38,2 сот. | 16 000 000 | 418 848 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 39 062 / 68 000 / 76 628 |
| цена объекта | 3 425 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 911 250 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 755 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 517 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 280 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 804 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -607 250 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −16 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −14 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.9 км | Литвиново-1 СНТ | 78,3 м² | 5,5 сот. | 6 000 000 | 76 628 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Литвиново КП | 70 м² | 6 сот. | 11 500 000 | 164 286 выброс, не в счёт | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | 78,9 м² | 5 сот. | 3 200 000 | 40 558 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.9 км | Заозерный СНТ | 75 м² | 7,2 сот. | 5 100 000 | 68 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Лесное Фрязино-2 СНТ | 90 м² | 10 сот. | 6 500 000 | 72 222 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Корякино д. | 72 м² | 11,8 сот. | 5 000 000 | 69 444 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Кабельщик СНТ | 67 м² | 7,4 сот. | 4 500 000 | 67 164 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Лесной КП | 64 м² | 7 сот. | 2 500 000 | 39 062 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Южный СНТ | 65 м² | 12 сот. | 4 500 000 | 69 231 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Лайнер СНТ | 60 м² | 7 сот. | 3 500 000 | 58 333 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.04.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 04.05.2026 | 2 990 000 (−510 000) | история площадки |
| 07.08.2026 | 3 425 000 (+435 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 425 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный дом 80 м2 из бруса. Свой выход в лес и летняя кухня на просторной веранде! Жизнь за городом без компромиссов: комфорт, тишина и готовая инфраструктура. Внутри: 1 этаж: просторная прихожая с системой хранения, санузел, светлая кухня-гостиная и просторная угловая веранда. 2 этаж: трансформируемое пространство одна большая комната, которую легко превратить в две спальни. Изюминка: угловая веранда с летней кухней. Идеальное место для завтраков на природе и уютных посиделок. Участок 9 соток: Выход в лес прогулки без выезда на трассу. Своя скважина. Молодой сад и кустарники. Локация: До остановки 7-10 минут пешком. До города Фрязино 10 минут на машине. Магазины, школа всё рядом. Соседи живут круглый год тихо и безопасно. Успейте стать владельцем своего зеленого уголка. Электричество не подключено, новым собственникам самостоятельно необходимо подключиться через Россети. Канализация нет, использовали дом в летний период и ставили биотуалет. Участок в собственности с отдельным кадастровым номером и установленными границами. Подходит под ипотеку. Дом не зарегистрирован, при необходимости регистрации к сделке стоимость увеличится на размер налога. Также на участке имеется добротная бытовка со стеллажами для хранения. Забор сетка рабица с трех сторон.