Фряновское ш., 46 км от МКАД
Козино д., Щелково гор. округ
Дача 24 м², участок 5 сот., брус.
Цена 1,28 млн ₽, снижали с 1,45 млн; первая цена 1,35 млн ₽ от 12.05.2026.
Рейтинг 46/100 · уверенность 46 %
Земля ≈103 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 516 тыс. → дом ≈764 тыс. ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 22 тыс.–108 тыс. ₽/м², медиана 100 тыс.
Ремонт ≈480 тыс., покупка после торга ≈1,09 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,36 млн / целевая ≈2,12 млн / пессимист. ≈1,89 млн → от пессимистичной прибыль ≈318 тыс. ₽, маржа 17 %, ROI 20 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Красноармейск ≈19,3 км по прямой; до МКАД 46 км, на машине ≈1 ч 07 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25826
Рейтинг 46/100 · уверенность 46 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 81 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 41 % | 21.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 77 % | 17.8 |
| торг | 5 | 78 % | 6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 9 % | 0.7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 103 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 516 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 764 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 833 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Козино СНТ | 8 сот. | 799 999 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Козино д. | 11,5 сот. | 1 750 000 | 152 174 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Козино д. | 12 сот. | 1 750 000 | 145 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Козино СНТ | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Фряново пгт | 12 сот. | 1 350 000 | 112 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Головино д. | 18 сот. | 3 000 000 | 166 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Ивлево д. | 3 сот. | 300 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Аксеново д. | 7,7 сот. | 1 250 000 | 162 338 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Аксеново д. | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Аксеново д. | 10 сот. | 2 150 000 | 215 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 24 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 480 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 667 / 100 000 / 108 333 |
| цена объекта | 1 280 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 088 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 357 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 239 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 121 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 886 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 318 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 17 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 20 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.8 км | Малые Петрищи д. | 24 м² | 6 сот. | 2 399 999 | 100 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Малые Петрищи д. | 24 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 108 333 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Ивлево д. | 30 м² | 4 сот. | 650 000 | 21 667 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.05.2026 | 1 350 000 | история площадки |
| 13.05.2026 | 1 450 000 (+100 000) | история площадки |
| 25.07.2026 | 1 285 000 (−165 000) | история площадки |
| 22.08.2026 | 1 280 000 (−5 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 280 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Кадастровый номер 50:14:0010215:28. Продается уютный домик каркасно щитовой 2025 г. П. На свайном фундаменте. Одноэтажное строение площадью 24 м2 (8х3) расположено на участке 5 соток. На участке 3 сливы, 4 яблони уже взрослые. Свет и вода отсутствует не дошли руки. Доставлен новый туалет. Вкопана бочка. Участок обнесен забором. Заезд на участок осыпан щебенем. В 5 мин транспортом школа, а также остановка общественного транспорта, что делает его удобным для семей с детьми. Земли категории Ижс позволяют использовать их для индивидуального жилищного строительства. Отсутствие коммуникаций водоснабжения и электричества оставляет возможность распланировать самостоятельно. Это отличное предложение для тех, кто ищет спокойствие и уединение вдали от городской суеты. Круглогодичный подъезд. 1 собственник.