Фряновское ш., 32 км от МКАД
Птицевод СНТ, Щелково гор. округ
Дача 40 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 2,8 млн; первая цена 2,8 млн ₽ от 14.06.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 65 %
Земля ≈161 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 964 тыс. → дом ≈1,54 млн ₽, 38 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 36 тыс.–118 тыс. ₽/м², медиана 70 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,8 млн / целевая ≈2,52 млн / пессимист. ≈2,24 млн → от пессимистичной прибыль −485 тыс. ₽, маржа −22 %, ROI −18 %.
Коммуникации: отопление — печь; свет — есть; в описании: скважина.
До ст. Красноармейск ≈6,9 км по прямой; до МКАД 32 км, на машине ≈57 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25825
Рейтинг 31/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 45 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 97 % | 17.8 |
| торг | 5 | 71 % | 4.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 62 % | 3.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 5 % | 0.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 160 609 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 964 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 536 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 38 400 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Петровское с. | 24 сот. | 3 000 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Петровское с. | 15 сот. | 2 750 000 | 183 333 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Петровское с. | 7 сот. | 3 950 000 | 564 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Петровское с. | 7 сот. | 2 950 000 | 421 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Оплот ПСК | 11,6 сот. | 4 400 000 | 379 310 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Петровское с. | 8 сот. | 3 450 000 | 431 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Петровское с. | 7 сот. | 4 500 000 | 642 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Петровское с. | 22,7 сот. | 3 600 000 | 158 590 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Петровское с. | 30 сот. | 5 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Петровское с. | 30 сот. | 4 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 000 / 70 000 / 117 500 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 800 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 660 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 520 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 240 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -485 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −22 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −18 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Надежда СНТ | 42 м² | 5 сот. | 3 800 000 | 90 476 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Орион СНТ | 40 м² | 7,8 сот. | 2 350 000 | 58 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Березка-2 СНТ | 36 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 48 611 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Орлово Парк-2 КП | 40 м² | 6 сот. | 4 700 000 | 117 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Горка СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Петровские Поля КП | 34 м² | 6,3 сот. | 3 200 000 | 94 118 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | 36 м² | 8 сот. | 7 200 000 | 200 000 выброс, не в счёт | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.2 км | Горзионт СНТ | 36 м² | 7 сот. | 2 999 000 | 83 306 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Птицевод СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 36 000 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | 35 м² | 4,3 сот. | 1 900 000 | 54 286 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.06.2026 | 2 800 000 | история площадки |
| 16.07.2026 | 2 600 000 (−200 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 2 500 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом в очень хорошем состоянии. Вложений не требует. Площадь дома 40 кВ. М., 2 этажа. Участок 5,95 кв. М. Коммуникации: электричество, вода-скважина (насос), канализация: выгребная яма, отопление печь. В шаговой доступности магазин, озеро, лес, река. Один взрослый собственник. Более 10 лет в собственности. Без обременений и долгов. Прямая продажа.