Фряновское ш., 46 км от МКАД
Козино д., Щелково гор. округ
Дом 54 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 31.03.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 65 %
Земля ≈103 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 619 тыс. → дом ≈1,38 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 18 тыс.–61 тыс. ₽/м², медиана 39 тыс.
Ремонт ≈1,08 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,35 млн / целевая ≈2,11 млн / пессимист. ≈1,88 млн → от пессимистичной прибыль −903 тыс. ₽, маржа −48 %, ROI −32 %.
Коммуникации: колодец.
До ст. Красноармейск ≈19,4 км по прямой; до МКАД 46 км, на машине ≈1 ч 08 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25823
Рейтинг 21/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 22 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 77 % | 14.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 41 % | 6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 103 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 619 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 381 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 574 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Козино СНТ | 8 сот. | 799 999 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Козино д. | 11,5 сот. | 1 750 000 | 152 174 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Козино д. | 12 сот. | 1 750 000 | 145 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Козино СНТ | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Фряново пгт | 12 сот. | 1 350 000 | 112 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Головино д. | 18 сот. | 3 000 000 | 166 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Ивлево д. | 3 сот. | 300 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Аксеново д. | 7,7 сот. | 1 250 000 | 162 338 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Ивлево д. | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Аксеново д. | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 54 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 080 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 742 / 39 352 / 61 404 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 346 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 229 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 111 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 877 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -903 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −48 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −32 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.1 км | Могутово д. | 50 м² | 5,3 сот. | 1 800 000 | 36 000 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Маврино д. | 52 м² | 7,5 сот. | 2 500 000 | 48 077 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Стромынь с. | 54 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 37 037 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Опушка СНТ | 62 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 17 742 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Горбуны ДНП | 63 м² | 6,5 сот. | 5 700 000 | 90 476 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Машино д. | 60 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 41 667 | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Восток СНТ | 65 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 36 923 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Бобровый Ручей ТСН | 57 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 61 404 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Тарасовка с. | 56 м² | 9 сот. | 5 500 000 | 98 214 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Мележа СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 50 000 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.03.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача в Снт Казино 6 соток. Без ремонта, участок под склон. Есть колодец.