Фряновское ш., 29 км от МКАД
Озерный СНТ, Щелково гор. округ
Дача 52 м², участок 5,8 сот., брус.
Цена 2,8 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 27.11.2024.
Рейтинг 37/100 · уверенность 61 %
Земля ≈323 тыс. ₽/сот. × 5,8 сот. = 1,88 млн → дом ≈925 тыс. ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 36 тыс.–130 тыс. ₽/м², медиана 71 тыс.
Ремонт ≈940 тыс., покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,42 млн / целевая ≈3,08 млн / пессимист. ≈2,74 млн → от пессимистичной прибыль −583 тыс. ₽, маржа −21 %, ROI −18 %.
Коммуникации: в описании: печь.
До ст. Красноармейск ≈9,7 км по прямой; до МКАД 29 км, на машине ≈46 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25813
Рейтинг 37/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 59 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 41 % | 2.5 |
| участок | 5 | 16 % | 1 |
| ₽/м² дома | 12 | 63 % | 9.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 323 214 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 875 000 ₽ (5,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 925 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 788 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Энергия СНТ | 5,8 сот. | 850 000 | 146 552 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Полянка СНТ | 10 сот. | 4 850 000 | 485 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Аксиньино д. | 12 сот. | 4 800 000 | 400 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Аксиньино д. | 12 сот. | 3 500 000 | 291 667 | снят (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Аксиньино д. | 9 сот. | 3 600 000 | 400 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Аксиньино д. | 12 сот. | 4 200 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Аксиньино д. | 8 сот. | 3 200 000 | 400 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Аксиньино д. | 11 сот. | 4 400 000 | 400 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Протасово д. | 7 сот. | 2 200 000 | 314 286 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Подмосковье СНТ | 6 сот. | 2 200 000 | 366 667 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 52 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 940 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 000 / 70 666 / 129 998 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 421 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 250 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 079 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 737 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -583 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −21 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −18 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.7 км | 48 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.2 км | Полянка-1 СНТ | 50 м² | 8 сот. | 6 499 900 | 129 998 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Птицевод СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 36 000 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Вторая Алексеевка д. | 54,4 м² | 8,5 сот. | 2 500 000 | 45 956 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Циклон СНТ | 50 м² | 4 сот. | 2 600 000 | 52 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Лесная Поляна-3 ТСН | 60 м² | 6 сот. | 5 550 000 | 92 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Трубино Лайф КП | 54 м² | 7,9 сот. | 2 990 000 | 55 370 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Утро СНТ | 43,8 м² | 7,6 сот. | 3 900 000 | 89 041 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Лепешки СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 58 000 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Лепешки д. | 50 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.11.2024 | 3 500 000 | история площадки |
| 27.12.2024 | 3 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 25.07.2026 | 2 800 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 800 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Русская печь, два этажа, монсардо, большая терасска, дом по документом с правом пропиской, Свободен для показа дома только выходные.