Фряновское ш., 45 км от МКАД
Ивлево д., Щелково гор. округ
Дача 30 м², участок 4 сот., брус.
Цена 650 тыс. ₽; цена не менялась с 21.09.2026.
Рейтинг 69/100 · уверенность 55 %
Земля ≈114 тыс. ₽/сот. × 4 сот. = 455 тыс. → дом ≈195 тыс. ₽, 6 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 53 тыс.–108 тыс. ₽/м², медиана 82 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈552 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,25 млн / целевая ≈2,03 млн / пессимист. ≈1,8 млн → от пессимистичной прибыль ≈650 тыс. ₽, маржа 36 %, ROI 56 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Красноармейск ≈18,1 км по прямой; до МКАД 45 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25807
Рейтинг 69/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 25 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 50 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 79 % | 16.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 113 872 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 455 000 ₽ (4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 195 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 6 500 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Ивлево д. | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Ивлево д. | 3 сот. | 300 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Головино д. | 18 сот. | 3 000 000 | 166 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Головино д. | 15 сот. | 2 300 000 | 153 333 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Фряново пгт | 10,3 сот. | 1 500 000 | 145 631 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Головино д. | 15 сот. | 1 800 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Фряново пгт | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Головино д. | 3 сот. | 350 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Головино д. | 14 сот. | 1 400 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Фряново пгт | 9,4 сот. | 1 061 650 | 112 941 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 53 333 / 82 143 / 108 333 |
| цена объекта | 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 552 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 252 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 139 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 027 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 802 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 649 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 36 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 56 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.9 км | Козино д. | 24 м² | 5 сот. | 1 280 000 | 53 333 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Еремино СНТ | 35 м² | 6 сот. | 2 250 000 | 64 286 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Малые Петрищи д. | 24 м² | 6 сот. | 2 399 999 | 100 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Малые Петрищи д. | 24 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 108 333 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.09.2026 | 650 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 650 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом на краю деревни, на склоне возле реки, потрясающий вид, электричество, родник. Прописки нет. Егрн приложен.