Фряновское ш., 44 км от МКАД
Головино д., Щелково гор. округ
Дом 30 м², участок 15 сот., газоблок.
Цена 950 тыс. ₽, снижали с 1,5 млн; первая цена 1,5 млн ₽ от 23.08.2026.
Рейтинг 83/100 · уверенность 56 %
Земля рядом ≈102 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,6 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км, 60 тыс.–166 тыс. ₽/м², медиана 110 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈808 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,62 млн / целевая ≈3,26 млн / пессимист. ≈2,9 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,59 млн ₽, маржа 55 %, ROI 122 %.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Красноармейск ≈16,7 км по прямой; до МКАД 44 км, на машине ≈1 ч 07 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25801
Рейтинг 83/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 32 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 50 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 80 % | 17.1 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 102 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,6 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 1 538 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Головино д. | 17,8 сот. | 3 700 000 | 207 865 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Головино д. | 3 сот. | 350 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Головино д. | 14 сот. | 1 400 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Головино д. | 15 сот. | 1 800 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Головино д. | 10 сот. | 2 250 000 | 225 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Алмаз-2 СНТ | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Головино д. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Головино д. | 15 сот. | 2 300 000 | 153 333 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Головино д. | 4 сот. | 350 000 | 87 500 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Фряново пгт | 10,3 сот. | 1 500 000 | 145 631 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 60 440 / 110 119 / 165 919 |
| цена объекта | 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 807 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 622 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 441 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 260 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 898 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 590 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 55 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 122 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.4 км | Пареево ДНП | 33,6 м² | 15 сот. | 3 700 000 | 110 119 | снято (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Север ДНТ | 33 м² | 10 сот. | 5 100 000 | 154 545 | снято (цена объявления) 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Опушка СНТ | 36,4 м² | 9,2 сот. | 2 200 000 | 60 440 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Бобровый Ручей ТСН | 36 м² | 9,8 сот. | 3 600 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.9 км | Виктория СНТ | 36 м² | 12 сот. | 4 300 000 | 119 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.4 км | Рабочий СНТ | 22,5 м² | 8,5 сот. | 1 650 000 | 73 333 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.1 км | Щекавцево д. | 22,3 м² | 15 сот. | 3 700 000 | 165 919 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.08.2026 | 1 500 000 | история площадки |
| 14.09.2026 | 950 000 (−550 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 950 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок 15 соток. Полдома. Вода из скважины. Участок в аренде. Переуступка аренды.