Фряновское ш., 32 км от МКАД
Птицевод СНТ, Щелково гор. округ
Дача 21 м², участок 6 сот., сэндвич-панели.
Цена 3,1 млн ₽, поднимали с 2,1 млн; первая цена 2,1 млн ₽ от 03.06.2022.
Рейтинг 30/100 · уверенность 62 %
Земля ≈232 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,39 млн → дом ≈1,71 млн ₽, 81 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 55 тыс.–167 тыс. ₽/м², медиана 112 тыс.
Ремонт ≈320 тыс., покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,29 млн / целевая ≈2,06 млн / пессимист. ≈1,83 млн → от пессимистичной прибыль −1,12 млн ₽, маржа −61 %, ROI −38 %.
Коммуникации: скважина; свет — есть.
До ст. Красноармейск ≈7,2 км по прямой; до МКАД 32 км, на машине ≈56 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25795
Рейтинг 30/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 46 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 97 % | 20.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 60 % | 4.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 232 327 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 394 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 706 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 81 238 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Оплот ПСК | 11,6 сот. | 4 400 000 | 379 310 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Петровское с. | 24 сот. | 3 000 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Петровское с. | 7 сот. | 3 950 000 | 564 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Петровское с. | 15 сот. | 2 750 000 | 183 333 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Петровское с. | 7 сот. | 2 950 000 | 421 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Циклон СНТ | 5,8 сот. | 4 000 000 | 689 655 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Циклон СНТ | 6 сот. | 3 000 000 | 500 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Петровское с. | 8 сот. | 3 450 000 | 431 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Петровское с. | 7 сот. | 4 500 000 | 642 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Петровское с. | 22,7 сот. | 3 600 000 | 158 590 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 21 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 320 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 55 000 / 112 475 / 166 667 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 292 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 177 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 063 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 834 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 121 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −61 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −38 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.3 км | Орехово-1 СНТ | 20 м² | 8 сот. | 2 100 000 | 105 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | 20 м² | 4,5 сот. | 2 500 000 | 125 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Надежда СНТ | 24 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Память Мичурина СНТ | 20 м² | 4 сот. | 2 399 000 | 119 950 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Восточный СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 55 000 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Птицевод СНТ | 25 м² | 5,4 сот. | 1 800 000 | 72 000 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.4 км | Полесье СНТ | 24 м² | 5,6 сот. | 2 050 000 | 85 417 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.6 км | Энергостроитель СНТ | 20 м² | 7 сот. | 3 000 000 | 150 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.6 км | Савинки СНТ | 20 м² | 5,4 сот. | 1 700 000 | 85 000 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.5 км | Свердловчанка СНТ | 20 м² | 7,2 сот. | 3 000 000 | 150 000 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.06.2022 | 2 100 000 | история площадки |
| 17.04.2024 | 3 100 000 (+1 000 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 100 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок с забором, скважина, т/у, эл, садовый домик, подъезд к участку хороший.